De volle pot lenen voor een huis. Kan dat nog?
Is het einde van de 100%-leningen in zicht? Een afschaffing is voorlopig niet aan de orde. Maar als u de volledige aankoopprijs wilt lenen, zult u wél dieper in de buidel moeten tasten.
Hogere rente voor 100%-leningen
Wilt u de volledige aankoopprijs van uw woning lenen? Dat kan nog altijd. Officieel blijven 100%-leningen bij alle banken mogelijk. Wél is aan leningen boven de 80% een hogere rentevoet verbonden. Belfius rekent voor leningen tussen 80 en 90% van de aankoopprijs 0,06% extra rente aan. Voor leningen van meer dan 90% stijgt de toeslag tot 0,12%. Bij AXA en ING wordt voor quotiteiten boven de 80% een toeslag van 0,20 à 0,35 basispunten aangerekend. En bij Argenta bedraagt de toeslag voor 100%-kredieten vanaf deze week zelfs 0,40%. Welk verschil dat uitmaakt voor uw maandaflossing?
Een voorbeeld: wilt u 250.000 euro lenen op 20 jaar, dan kan dat bij Argenta tegen 2,10% voor quotiteiten tot 80%. Dat brengt uw maandaflossing op 1.274 euro. Gaat het om een 100%-lening dan stijgt de rente tot 2,50% en moet u iedere maand 1.321 euro op tafel leggen. Voor het gemiddelde tweeverdienersgezin is dat geen haalbare kaart.
Langere looptijden worden duurder
Een populaire techniek om de aflossing naar beneden te krijgen, is de looptijd van de lening verlengen tot 25 of 30 jaar. Het probleem is dat lange looptijden meer en meer uit de markt worden geprijsd door de banken. Wilt u 100% van de aankoopprijs van uw woning lenen op 30 jaar, dan betaalt u daarvoor bij Argenta vanaf deze week 3,65% rente, wat de maandaflossing voor een kapitaal van 250.000 euro op 1.135,35 euro brengt. KBC en Belfius laten weten dat ze geen looptijden van 30 jaar meer aanbieden. Voor een 100%-krediet op 25 jaar betaalt u bij Belfius momenteel 3,33%.
80%-drempel
‘Dat banken lange looptijden ontmoedigen, is een kwestie van risicobeperking’, legt John Romain van Immotheker uit . ‘Hoe korter de looptijd, hoe sneller het kredietsaldo onder de 80% zakt. Dat is een belangrijke drempel, zowel voor de bank als voor de klant. Zolang het openstaande krediet groter is dan 80% van de aankoopprijs, bestaat er een risico op verlies bij een gedwongen verkoop van de woning. Onder deze grens is dat risico minimaal. Met hoge rentevoeten voor 100%-leningen duwen ze de klant naar kortere looptijden. Zo leggen de banken hun kredietrisico’s aan banden en vermijden ze dat ze hiervoor extra buffers moeten aanleggen.'
Hogere aflossingen
'Door deze trend worden kredietnemers willens nillens ook naar hogere maandaflossingen geduwd’, stelt John Romain vast. ‘Ofwel kiezen ze voor een kortere looptijd, met een hogere maandaflossing als gevolg. Ofwel sluiten ze een krediet op 25 of 30 jaar met een duur tarief. Ondanks de hogere rente ligt de maandaflossing dan zo’n 16% lager dan op 20 jaar. Als dat financieel niet haalbaar is, zit er niets anders op dan de aankoop uit te stellen en eerst nog een poosje te sparen.’
Inkomsten
Hoe ver u met uw maandaflossing kunt gaan, hangt af van uw vaste inkomen. Banken kijken daarvoor niet alleen naar het loon, maar soms ook naar alternatieve inkomsten, zoals een bedrijfswagen met tankkaart of maaltijdcheques. Voor verhuurders houden banken in regel rekening met 80% van de huurinkomsten. Ook het type van beroepsactiviteit speelt mee bij de beoordeling van uw dossier. Een vast benoemde ambtenaar heeft nu eenmaal meer inkomenszekerheid dan een interim-arbeider. Kinderbijslag wordt dan weer niet meegeteld. Dat is bedoeld voor de opvoeding van uw kinderen en niet voor de aflossing van een krediet.
Gezonde financiën
De traditionele vuistregel voor gezonde financiën is dat uw kredietaflossing maximaal een derde van uw gezinsinkomen mag bedragen. Dit heilige principe staat echter al jaren onder druk.
Axa stelde twee jaar geleden vast dat 43% van de huiseigenaars jonger dan 35 jaar meer dan een derde van het loon besteedt aan de aflossing van het woonkrediet. BNP Paribas Fortis meent dat de aflossing theoretisch gezien tot 40% van het gezinsinkomen mag bedragen. Alleenstaande kredietnemers besteden bij de bank gemiddeld 38% van hun inkomen aan de aflossing van hun lening.
Minimum leefgeld
Voor lage inkomens hanteren banken de bijkomende beperking dat er een minimum restinkomen moet overblijven om van te leven. Als algemene richtlijn geldt een minimum leefgeld van 970 euro per maand voor een alleenstaande en 1.200 euro voor koppels.
‘Vertrouw echter niet blindelings op het oordeel van uw bankier’, waarschuwt de Immotheker. ‘Als kredietnemer kent u ook best uw eigen grenzen. Bekijk uw aflossingscapaciteit altijd in het licht van uw persoonlijke levensstandaard en toekomstplannen zodat u niet op de grens van de armoede belandt.’
Wilt u de volledige aankoopprijs van uw woning lenen? Dat kan nog altijd. Officieel blijven 100%-leningen bij alle banken mogelijk. Wél is aan leningen boven de 80% een hogere rentevoet verbonden. Belfius rekent voor leningen tussen 80 en 90% van de aankoopprijs 0,06% extra rente aan. Voor leningen van meer dan 90% stijgt de toeslag tot 0,12%. Bij AXA en ING wordt voor quotiteiten boven de 80% een toeslag van 0,20 à 0,35 basispunten aangerekend. En bij Argenta bedraagt de toeslag voor 100%-kredieten vanaf deze week zelfs 0,40%. Welk verschil dat uitmaakt voor uw maandaflossing?
Een voorbeeld: wilt u 250.000 euro lenen op 20 jaar, dan kan dat bij Argenta tegen 2,10% voor quotiteiten tot 80%. Dat brengt uw maandaflossing op 1.274 euro. Gaat het om een 100%-lening dan stijgt de rente tot 2,50% en moet u iedere maand 1.321 euro op tafel leggen. Voor het gemiddelde tweeverdienersgezin is dat geen haalbare kaart.
Langere looptijden worden duurder
Een populaire techniek om de aflossing naar beneden te krijgen, is de looptijd van de lening verlengen tot 25 of 30 jaar. Het probleem is dat lange looptijden meer en meer uit de markt worden geprijsd door de banken. Wilt u 100% van de aankoopprijs van uw woning lenen op 30 jaar, dan betaalt u daarvoor bij Argenta vanaf deze week 3,65% rente, wat de maandaflossing voor een kapitaal van 250.000 euro op 1.135,35 euro brengt. KBC en Belfius laten weten dat ze geen looptijden van 30 jaar meer aanbieden. Voor een 100%-krediet op 25 jaar betaalt u bij Belfius momenteel 3,33%.
80%-drempel
‘Dat banken lange looptijden ontmoedigen, is een kwestie van risicobeperking’, legt John Romain van Immotheker uit . ‘Hoe korter de looptijd, hoe sneller het kredietsaldo onder de 80% zakt. Dat is een belangrijke drempel, zowel voor de bank als voor de klant. Zolang het openstaande krediet groter is dan 80% van de aankoopprijs, bestaat er een risico op verlies bij een gedwongen verkoop van de woning. Onder deze grens is dat risico minimaal. Met hoge rentevoeten voor 100%-leningen duwen ze de klant naar kortere looptijden. Zo leggen de banken hun kredietrisico’s aan banden en vermijden ze dat ze hiervoor extra buffers moeten aanleggen.'
Hogere aflossingen
'Door deze trend worden kredietnemers willens nillens ook naar hogere maandaflossingen geduwd’, stelt John Romain vast. ‘Ofwel kiezen ze voor een kortere looptijd, met een hogere maandaflossing als gevolg. Ofwel sluiten ze een krediet op 25 of 30 jaar met een duur tarief. Ondanks de hogere rente ligt de maandaflossing dan zo’n 16% lager dan op 20 jaar. Als dat financieel niet haalbaar is, zit er niets anders op dan de aankoop uit te stellen en eerst nog een poosje te sparen.’
Inkomsten
Hoe ver u met uw maandaflossing kunt gaan, hangt af van uw vaste inkomen. Banken kijken daarvoor niet alleen naar het loon, maar soms ook naar alternatieve inkomsten, zoals een bedrijfswagen met tankkaart of maaltijdcheques. Voor verhuurders houden banken in regel rekening met 80% van de huurinkomsten. Ook het type van beroepsactiviteit speelt mee bij de beoordeling van uw dossier. Een vast benoemde ambtenaar heeft nu eenmaal meer inkomenszekerheid dan een interim-arbeider. Kinderbijslag wordt dan weer niet meegeteld. Dat is bedoeld voor de opvoeding van uw kinderen en niet voor de aflossing van een krediet.
Gezonde financiën
De traditionele vuistregel voor gezonde financiën is dat uw kredietaflossing maximaal een derde van uw gezinsinkomen mag bedragen. Dit heilige principe staat echter al jaren onder druk.
Axa stelde twee jaar geleden vast dat 43% van de huiseigenaars jonger dan 35 jaar meer dan een derde van het loon besteedt aan de aflossing van het woonkrediet. BNP Paribas Fortis meent dat de aflossing theoretisch gezien tot 40% van het gezinsinkomen mag bedragen. Alleenstaande kredietnemers besteden bij de bank gemiddeld 38% van hun inkomen aan de aflossing van hun lening.
Minimum leefgeld
Voor lage inkomens hanteren banken de bijkomende beperking dat er een minimum restinkomen moet overblijven om van te leven. Als algemene richtlijn geldt een minimum leefgeld van 970 euro per maand voor een alleenstaande en 1.200 euro voor koppels.
‘Vertrouw echter niet blindelings op het oordeel van uw bankier’, waarschuwt de Immotheker. ‘Als kredietnemer kent u ook best uw eigen grenzen. Bekijk uw aflossingscapaciteit altijd in het licht van uw persoonlijke levensstandaard en toekomstplannen zodat u niet op de grens van de armoede belandt.’