Lenen voor investeringsvastgoed
Voor de aankoop van investeringsvastgoed is het verstandiger om hiervoor een deel te lenen, ook al heeft u meer dan voldoende op de bankrekening staan. Voor dit soort leningen zijn er namelijk meer mogelijkheden dan alleen de klassieke woonlening.
Stel: u heeft een appartement dat u kunt verhuren voor 800 euro, dan kan u dit bedrag gebruiken om de lening af te betalen in theorie. Maar in praktijk is het niet zo eenvoudig. Bij het afsluiten van een hypothecaire lening gaat de bank uw financiële situatie controleren, maakt niet uit of het gaat over de eigen woning, tweede verblijf of een investeringspand. Vooraleer ze de lening accepteren, moet u genoeg inkomsten hebben zodat u elke maand de lening kunt afbetalen, dit geldt voor alle soort woningen. Het enige verschil bij een investeringspand is dat er meer aandacht wordt besteed aan de omvang van de financiële reserves en de quotiteit; dit is het percentage van het aankoopbedrag dat u leent.
Het aanvraagproces van een lening voor investeringsvastgoed gebeurt op dezelfde manier als een woonkrediet maar de vereisten verschillen. Bij investeringsvastgoed zijn de banken voorzichtiger en moet de eigenaar een groter deel van het project zelf financieren, de quotiteit bedraagt doorgaans maximum 80%. Dit houdt in dat de bank maar maximaal 80% van de aankoopwaarde voorschiet en u zelf de andere 20% moet kunnen financieren voor zowel de aankoopkosten en de bijkomende kosten zoals de registratierechten. Deze 20-80 regel komt uit richtlijnen van de Nationale Bank.
Naast deze huuropbrengsten zal de bank ook naar andere inkomsten vragen aangezien ze er rekening mee moeten houden dat deze opbrengsten soms tijdelijk kunnen wegvallen en de kredietnemer in dergelijk geval nog wel kapitaalkrachtig genoeg moet zijn om de lening maandelijks te kunnen afbetalen.
In de meeste gevallen leent men voor de aankoop van een investeringspand aan de hand van een gewone hypothecaire lening. Hierbij wordt er meestal voor vaste mensualiteiten gekozen, dit houdt in dat er elke maand hetzelfde bedrag afgelost wordt. Het bedrag bestaat uit een deel kapitaal en een deel intrest. Een andere mogelijkheid om deze hypothecaire lening af te lossen is met een vast kapitaal waarbij de intresten variëren naargelang het restbedrag. In dit geval wordt er dus maandelijks een ander bedrag betaald.
In het begin van de lening zal dit bedrag hoger ligger omdat het kapitaal dat nog afgelost moet worden ook meer is, de rente ligt hierbij dus ook hoger.
→ Wederopname van kapitaal
Een ander soort lening voor een investeringspand is via een wederopname van kapitaal binnen een bestaande lening. Dit houdt in dat wanneer een reeds lopend krediet al grotendeels is afbetaald, het kapitaal dat al terugbetaald is opnieuw geleend kan worden. Dit gebeurt tegen dezelfde rentetarieven van het lopende krediet. Zo’n wederopname gebeurt voornamelijk bij renovaties.
Het voordeel hiervan is dat u niet opnieuw naar de notaris moet om een nieuwe hypotheek te vestigen, dit bespaart kosten zoals de instapkosten. Een hypothecaire inschrijving geldt 30 jaar dus de reeds lopende lening kan nog doorlopen tot deze termijn verstreken is. Echter blijft de hypotheek bij een wederopname gevestigd op de gezinswoning. Dit betekent dat wanneer er problemen zouden zijn met de afbetaling, de gezinswoning verkocht zal worden. Echter gaat de bank in dergelijk geval eerst op zoek naar een andere oplossing.
De termijn van 30 jaar zou kunnen verlengd worden maar dit gebeurt niet gemakkelijk. De meeste die gaan investeren in vastgoed doen dit pas op een latere leeftijd en hoe dichter de kredietnemer bij zijn pensioen komt, hoe voorzichtiger banken zijn. De reden hiervan is dat gepensioneerden vaak minder inkomsten hebben waardoor het ook moeilijker is om de lening af te lossen.
→ Bulletkrediet
Een andere manier om de aankoop van een investeringspand te financieren is een bulletkrediet. Dit is een lening waarbij alleen de intresten afbetaald worden en aan het einde van de looptijd het kapitaal pas afgelost wordt. Echter kan niet iedereen opteren op een dergelijke lening aangezien de kredietnemer al wel wat kapitaal moet hebben. Deze moet namelijk aan het einde van het krediet over voldoende beschikbare fondsen beschikken om het kapitaal te kunnen terugbetalen. Zo’n fonds kan bijvoorbeeld een groepsverzekering zijn. Hierbij houdt de bank alleen rekening met de reserves die al gespaard zijn en niet het toekomstige bedrag. Daarom wordt een bulletkrediet voornamelijk gebruikt door mensen die bijna met pensioen gaan, aangezien dat zij al voldoende hebben kunnen sparen.
Bij een bulletkrediet is het ook mogelijk om een beleggingsportefeuille in pand te geven. In dit geval gaat de bank kijken hoe die is opgebouwd, namelijk of het gaat over obligaties of aandelen. Hoe meer aandelen of obligaties, hoe hoger de portefeuille zou moeten zijn.
Een bulletkrediet wordt meestal afgesloten voor een periode van 5 jaar. De rentetarieven liggen wel hoger dan bij een klassieke hypothecaire lening, aangezien er geen kapitaal afbetaald wordt waardoor het risico ook hoger ligt.
Belangrijk: zowel de lening als de eventuele schuldsaldoverzekering moet aan enkele voorwaarden voldoen als u recht wilt hebben op de federale belastingvermindering voor het langetermijnsparen. Zo moet de hypothecaire lening minstens 10 jaar lopen, gewaarborgd zijn met een hypothecaire inschrijving en afgesloten zijn voor een woning in de Europese Economische Ruimte (EER) en bij een bank in de EER.
Als u leent voor de aankoop en zelf maar een deel cash inbrengt, dan houdt u ook geld over om in andere projecten te investeren, die op hun beurt geld kunnen opbrengen. Zo creëert u een hefboomeffect. Het rendement op de eigen inbreng ligt dan hoger dan wanneer u alles zelf betaalt. Als u een goed profiel hebt, doet u er daarom goed aan zoveel mogelijk schulden aan te gaan. Dat vergroot wel het risico als de vastgoedprijzen dalen.
Indien u leent voor een huis om zelf in te gaan wonen dan mag u maximaal 90% van de aankoopwaarde van de woning lenen en moet u maar 10% van de aankoopwaarde plus de kosten zelf financieren. Voor beginnende kopers kunnen deze voorwaarden zelfs versoepeld worden.
Voor vastgoedinvesteerders die voor een pand willen lenen om te verhuren zullen de voorwaarden verstrengen en ontleent de bank maar 80% van de aankoopwaarde. Er zal dus 20% van de aankoopprijs door de investeerder zelf gefinancierd moeten worden, net zoals de kosten. Echter hanteert de Nationale Bank wel een tolerantiemarge waarbij 10 procent van het leenvolume een hogere quotiteit heeft, maar die mag niet meer dan 90 bedragen.
Het aanvraagproces van een lening voor investeringsvastgoed gebeurt op dezelfde manier als een woonkrediet maar de vereisten verschillen. Bij investeringsvastgoed zijn de banken voorzichtiger en moet de eigenaar een groter deel van het project zelf financieren, de quotiteit bedraagt doorgaans maximum 80%. Dit houdt in dat de bank maar maximaal 80% van de aankoopwaarde voorschiet en u zelf de andere 20% moet kunnen financieren voor zowel de aankoopkosten en de bijkomende kosten zoals de registratierechten. Deze 20-80 regel komt uit richtlijnen van de Nationale Bank.
Geen Airbnb
Indien u een lening aangaat voor een tweede verblijf, dan zal de bank geen rekening houden met de huurinkomsten. In geval u een pand koopt om het te verhuren, dan doet da bank dat wel. Echter moet u in dit geval aantonen dat het over regelmatige huurinkomsten gaat. De bank zal niet kijken naar occasionele inkomsten zoals in geval van Airbnb. Ook al kunt u aantonen dat de inkomsten terugkerend zullen zijn, dan tellen deze nog altijd niet voor 100% mee. De bank gaat in dit geval maar rekening houden met 80% van deze huurinkomsten. Een reden hiervan is dat het pand soms een paar maanden kan leegstaan waardoor er geen huurinkomsten zijn. Daarnaast kunnen er onverwachte kosten ontstaan zoals een lekkende kraan die ook vergoedt zullen moeten worden met deze huuropbrengsten.Naast deze huuropbrengsten zal de bank ook naar andere inkomsten vragen aangezien ze er rekening mee moeten houden dat deze opbrengsten soms tijdelijk kunnen wegvallen en de kredietnemer in dergelijk geval nog wel kapitaalkrachtig genoeg moet zijn om de lening maandelijks te kunnen afbetalen.
Soorten kredieten voor investeringsvastgoed
→ Klassieke hypothecaire leningIn de meeste gevallen leent men voor de aankoop van een investeringspand aan de hand van een gewone hypothecaire lening. Hierbij wordt er meestal voor vaste mensualiteiten gekozen, dit houdt in dat er elke maand hetzelfde bedrag afgelost wordt. Het bedrag bestaat uit een deel kapitaal en een deel intrest. Een andere mogelijkheid om deze hypothecaire lening af te lossen is met een vast kapitaal waarbij de intresten variëren naargelang het restbedrag. In dit geval wordt er dus maandelijks een ander bedrag betaald.
In het begin van de lening zal dit bedrag hoger ligger omdat het kapitaal dat nog afgelost moet worden ook meer is, de rente ligt hierbij dus ook hoger.
→ Wederopname van kapitaal
Een ander soort lening voor een investeringspand is via een wederopname van kapitaal binnen een bestaande lening. Dit houdt in dat wanneer een reeds lopend krediet al grotendeels is afbetaald, het kapitaal dat al terugbetaald is opnieuw geleend kan worden. Dit gebeurt tegen dezelfde rentetarieven van het lopende krediet. Zo’n wederopname gebeurt voornamelijk bij renovaties.
Het voordeel hiervan is dat u niet opnieuw naar de notaris moet om een nieuwe hypotheek te vestigen, dit bespaart kosten zoals de instapkosten. Een hypothecaire inschrijving geldt 30 jaar dus de reeds lopende lening kan nog doorlopen tot deze termijn verstreken is. Echter blijft de hypotheek bij een wederopname gevestigd op de gezinswoning. Dit betekent dat wanneer er problemen zouden zijn met de afbetaling, de gezinswoning verkocht zal worden. Echter gaat de bank in dergelijk geval eerst op zoek naar een andere oplossing.
De termijn van 30 jaar zou kunnen verlengd worden maar dit gebeurt niet gemakkelijk. De meeste die gaan investeren in vastgoed doen dit pas op een latere leeftijd en hoe dichter de kredietnemer bij zijn pensioen komt, hoe voorzichtiger banken zijn. De reden hiervan is dat gepensioneerden vaak minder inkomsten hebben waardoor het ook moeilijker is om de lening af te lossen.
→ Bulletkrediet
Een andere manier om de aankoop van een investeringspand te financieren is een bulletkrediet. Dit is een lening waarbij alleen de intresten afbetaald worden en aan het einde van de looptijd het kapitaal pas afgelost wordt. Echter kan niet iedereen opteren op een dergelijke lening aangezien de kredietnemer al wel wat kapitaal moet hebben. Deze moet namelijk aan het einde van het krediet over voldoende beschikbare fondsen beschikken om het kapitaal te kunnen terugbetalen. Zo’n fonds kan bijvoorbeeld een groepsverzekering zijn. Hierbij houdt de bank alleen rekening met de reserves die al gespaard zijn en niet het toekomstige bedrag. Daarom wordt een bulletkrediet voornamelijk gebruikt door mensen die bijna met pensioen gaan, aangezien dat zij al voldoende hebben kunnen sparen.
Bij een bulletkrediet is het ook mogelijk om een beleggingsportefeuille in pand te geven. In dit geval gaat de bank kijken hoe die is opgebouwd, namelijk of het gaat over obligaties of aandelen. Hoe meer aandelen of obligaties, hoe hoger de portefeuille zou moeten zijn.
Een bulletkrediet wordt meestal afgesloten voor een periode van 5 jaar. De rentetarieven liggen wel hoger dan bij een klassieke hypothecaire lening, aangezien er geen kapitaal afbetaald wordt waardoor het risico ook hoger ligt.
Waarom lenen voor een investeringspand?
Ondanks dat u over voldoende spaargeld beschikt, is het fiscaal gezien toch interessant om te lenen aangezien u dan valt onder het federale fiscale systeem van de gewone intrestaftrek en het langetermijnstapren. Dit houdt in dat de betaalde intresten afgetrokken kunnen worden van het netto belastbaar onroerend inkomen. Of en hoeveel belastingvoordeel de kapitaal aflossing eventueel opbrengen, hangt af of u nog een lening voor de gezinswoning heeft lonen en vanaf wanneer deze lening afgesloten is.Belangrijk: zowel de lening als de eventuele schuldsaldoverzekering moet aan enkele voorwaarden voldoen als u recht wilt hebben op de federale belastingvermindering voor het langetermijnsparen. Zo moet de hypothecaire lening minstens 10 jaar lopen, gewaarborgd zijn met een hypothecaire inschrijving en afgesloten zijn voor een woning in de Europese Economische Ruimte (EER) en bij een bank in de EER.
Als u leent voor de aankoop en zelf maar een deel cash inbrengt, dan houdt u ook geld over om in andere projecten te investeren, die op hun beurt geld kunnen opbrengen. Zo creëert u een hefboomeffect. Het rendement op de eigen inbreng ligt dan hoger dan wanneer u alles zelf betaalt. Als u een goed profiel hebt, doet u er daarom goed aan zoveel mogelijk schulden aan te gaan. Dat vergroot wel het risico als de vastgoedprijzen dalen.
Banken strenger voor woonkredieten
Vanaf januari 2020 zullen de banken strenger worden bij accepteren van hypothecaire lening aangezien ze zich moeten houden aan de verstrengde richtlijnen van de Nationale Bank. Dit aangezien banken nog altijd lening te gemakkelijk toekennen.Indien u leent voor een huis om zelf in te gaan wonen dan mag u maximaal 90% van de aankoopwaarde van de woning lenen en moet u maar 10% van de aankoopwaarde plus de kosten zelf financieren. Voor beginnende kopers kunnen deze voorwaarden zelfs versoepeld worden.
Voor vastgoedinvesteerders die voor een pand willen lenen om te verhuren zullen de voorwaarden verstrengen en ontleent de bank maar 80% van de aankoopwaarde. Er zal dus 20% van de aankoopprijs door de investeerder zelf gefinancierd moeten worden, net zoals de kosten. Echter hanteert de Nationale Bank wel een tolerantiemarge waarbij 10 procent van het leenvolume een hogere quotiteit heeft, maar die mag niet meer dan 90 bedragen.