Niet getrouwd, en toch samen een huis kopen? Zo slaagt het recept
Verliefd, verloofd, getrouwd is allang niet meer het geijkte pad dat de meeste koppels bewandelen. Steeds vaker kopen partners samen een huis zonder te trouwen. Al vergt dat wel een goede voorbereiding.
Verliefd, verloofd, getrouwd is allang niet meer het geijkte pad dat de meeste koppels bewandelen. Steeds vaker kopen partners samen een huis zonder te trouwen. Al vergt dat wel een goede voorbereiding.
Samen een eerste woning kopen, is een grote stap. In alle enthousiasme en opwinding sta je liever niet stil bij wat er kan mislopen. Want wat jullie hebben, is voor eeuwig, toch? En wie denkt er nu aan sterven als je jong bent?
‘Toch is het verstandig dat starters even stilstaan bij wat er moet gebeuren als een van beiden sterft of als de relatie spaak loopt’, zegt notaris Kristiaan Triau. ‘Zeker wanneer u niet getrouwd bent. Als alles goed gaat, is er geen probleem. Maar wat als het misloopt?’
‘In ons kantoor in het Leuvense zien we tegenwoordig meer jonge mensen die niet getrouwd zijn als ze een woning kopen dan getrouwde koppels. Ik schat in dat bij twee op de drie dossiers het koppel niet gehuwd is.’ Op zich is dat geen hindernis voor de aankoop, maar zo’n ‘boterbriefje’ maakt wel een verschil op het moment dat uw partner sterft of de relatie stukloopt.
Wat met het huis als de relatie strandt?
‘Vaak draait de discussie dan om een verschil in financiële inbreng’, weet notaris Triau. ‘Voor getrouwde koppels heeft de wet dit standaard al geregeld: die bepaalt de vergoeding waarop u recht hebt bij een eigen inbreng in de huwgemeenschap. Bij een scheiding kunt u daar dus op terugvallen.’
Triau beklemtoont wel dat u die inbreng moet kunnen bewijzen. ‘Vroeger hielden mensen rekeningafschriften jarenlang bij in een map, maar met de digitalisering is die gewoonte verdwenen. Velen staan er niet bij stil dat de banken rekeningafschriften maar tien jaar bijhouden. Gaat u na vijftien jaar uit elkaar, dan kan het moeilijk worden om uw inbreng te bewijzen en een vergoeding te claimen.’
Bent u niet getrouwd en woont u feitelijk of wettelijk samen, dan is er wettelijk niets geregeld en moet u alles zelf vastleggen. Koopt een koppel een woning met een gelijke inbreng, dan is de afwikkeling na een breuk niet zo ingewikkeld. ‘Ofwel neemt een van de partners de woning over tegen een overeengekomen prijs, ofwel verkopen ze de woning’, zegt Triau. In dat geval betaalt u met de opbrengst de lening terug. Wat overblijft, wordt in tweeën gedeeld.
Bij een uitkoop moet u ook rekening houden met het verdeelrecht, in de volksmond de ‘miserietaks’. Bij feitelijke samenwoners bedraagt die 2,5 procent, bij wettelijke samenwoners 1 procent (u moet dan wel al minstens een jaar samenwonen). ‘De belasting wordt geheven op de volledige waarde van het pand.’
Vaak is de financiële inbreng evenwel niet gelijk, bijvoorbeeld omdat de ene partner meer heeft gespaard of omdat (groot)ouders een deel van de aankoop sponsoren. ‘Dat is een thema waar koppels op kantoor redelijk spontaan over beginnen.’
Onderhandse overeenkomst
Triau raadt aan om dat verschil in financiële inbreng zwart op wit vast te leggen om latere problemen te voorkomen. Dat kan ofwel in de aankoopakte, ofwel via een onderhandse overeenkomst die aan de akte wordt toegevoegd. Een andere mogelijkheid is om de woning in verschillende verhoudingen aan te kopen.
Zo’n onderhandse overeenkomst wordt vooral gebruikt bij kleine verschillen in inbreng. Het is een soepel document dat u makkelijk kunt aanpassen. Stel: u koopt een woning met een lening van 300.000 euro en een eigen inbreng van 150.000 euro. De ene partner brengt 100.000 euro in, de andere 50.000.
‘Bij een gelijke inbreng zou ieder 75.000 euro bijdragen. In dit scenario brengt de ene partner dus 25.000 euro minder in. U kunt dan in de akte iedere partner voor 50 procent laten aankopen, én in de overeenkomst laten opnemen dat de ene partner 25.000 euro leent bij de andere. Als de relatie spaak loopt, moet die partner dat bedrag terugbetalen aan zijn ex’, schetst Triau. ‘Die gelijke verhouding biedt het voordeel dat er dan met een aanwasbeding kan worden gewerkt in de akte. Dat is een clausule waarbij de ene partner automatisch het deel van de andere partner verwerft bij een overlijden, op contractuele basis. Gelijke eigendomsrechten mét een onderhands document dat de vordering van de ene partner op de andere beschrijft, komen heel vaak voor.’
Volgens de notaris is dit vaak maatwerk. ‘In de onderhandse overeenkomst kunt u afspraken maken over de wijze van terugbetaling, een jaarlijkse indexering van het verschuldigde bedrag, maar ook over hoe de toekomstige meerwaarde van de woning verrekend kan worden. Daar kan rustig over gesproken worden tussen het ondertekenen van het compromis en het verlijden van de akte. Tenzij het om een ingewikkelde zaak gaat, zit zo’n afspraak doorgaans in het ereloon van de koopakte vervat.’
‘Stel dat de partner met de kleinste inbreng later een schenking krijgt waarmee de ‘schuld’ al (deels) kan worden afgelost, dan kan het onderhandse document gemakkelijk worden aangepast. Daar zijn geen grote kosten mee gemoeid. Bij een procentuele inbreng is dat wel het geval, want bij een wijziging is er steeds nieuwe registratiebelasting verschuldigd en is een nieuwe notariële akte nodig’, zegt Triau.
Procentueel aankopen
Dat brengt ons bij de tweede ‘oplossing’: procentueel aankopen. Daarbij koopt de ene partner bijvoorbeeld 70 procent van de woning en de andere 30 procent, op basis van hun respectieve inbreng.
‘Dit wordt vooral gebruikt als er grote verschillen zijn, bijvoorbeeld als de ene partner niets inbrengt en de andere 150.000 euro. Besef wel dat u dat percentage altijd meesleurt. Koopt u een nieuwe keuken, dan zal die voor 70 procent van de ene partner zijn en voor 30 procent van de andere. Maar ook de betaling van de onroerende voorheffing of de brandverzekering gebeurt dan volgens die eigendomsverhouding.’
Wat gebeurt er met het huis als uw partner overlijdt?
Getrouwde partners hebben in het erfrecht nog altijd een streepje voor. Door te trouwen wordt uw partner automatisch een wettelijke erfgenaam met een wettelijk beschermd erfrecht. De langstlevende erft het vruchtgebruik op de volledige nalatenschap, dus ook op de gezinswoning en de inboedel, maar ook op een tweede verblijf, de auto, de rekeningen… Dat betekent dat de partner er mag blijven wonen of de woning mag verhuren en de huurinkomsten opstrijken.
Koopt u samen een huis en bent u niet getrouwd, dan is die bescherming er niet, of in elk geval heel wat minder.
Feitelijk samenwonen: geen automatische bescherming
Woont u louter feitelijk samen, dan kunnen we kort zijn: uw partner erft helemaal niets als u sterft. Wilt u elkaar toch iets nalaten, dan moet u stappen ondernemen en bijvoorbeeld een testament (laten) opmaken (zie verder). U kunt daarin het vruchtgebruik of – onder bepaalde voorwaarden – de volle eigendom van de woning aan uw partner nalaten.
‘De meeste jonge kopers zonder kinderen kiezen voor de volle eigendom’, zegt Triau. ‘Bij vruchtgebruik mag de partner er wel blijven wonen of de woning verhuren, maar hij of zij kan de woning niet verkopen zonder toestemming van de blote eigenaars of wettelijke erfgenamen van de overledene. Dat zijn diens kinderen, ouders, broers of zussen.’
Wettelijk samenwonen: een basisbescherming
Woont u wettelijk samen en hebt u bij uw gemeente een verklaring van wettelijke samenwoning afgelegd? Dan geldt er een beperkt wettelijk erfrecht. Als u sterft, erft uw partner automatisch het vruchtgebruik op de gezinswoning en de inboedel. Dat is al meer dan als u louter feitelijk zou samenwonen.
‘Maar wilt u dat de volle eigendom naar de langstlevende partner gaat, dan moet u actie ondernemen’, beklemtoont Triau. Bovendien is dat vruchtgebruik bij wettelijke samenwoners niet ‘beschermd’. U kunt het in principe dus ontnemen en aan iemand anders nalaten.
Testament
Zolang er geen kinderen zijn, biedt een testament een goede oplossing om de volle eigendom naar de langstlevende partner over te dragen. In Vlaanderen geldt bovendien een vrijstelling van erfbelasting op de gezinswoning. Die vrijstelling is er onmiddellijk voor wettelijke samenwoners, maar pas na drie jaar voor feitelijke samenwoners. ‘Het grootste nadeel van een testament is dat u uw kinderen nooit kunt onterven.’
Beding van aanwas
Een andere mogelijkheid is het opnemen van een beding van aanwas in de aankoopakte. Dat kan zowel bij feitelijke als wettelijke samenwoners, maar alleen bij een 50/50-aankoop. ‘Met die clausule wast het deel van de partner die eerst sterft automatisch aan bij het deel van de langstlevende, ook als er kinderen zijn. Er is wel een fiscaal nadeel: bij een beding van aanwas betaalt u doorgaans 12 procent registratiebelasting op de helft van de waarde van het pand. U kunt dat enigszins omzeilen door het beding van aanwas optioneel te maken: u kunt het dan inroepen bij het overlijden van uw partner, maar dat moet niet.’
Beding van anticipatieve inbreng
Sinds 2018 is het ook mogelijk om in de aankoopakte te anticiperen op een eventueel toekomstig huwelijk. Met een beding van anticipatieve inbreng bepaalt u dan dat de aangekochte woning bij een eventueel huwelijk automatisch tot het gemeenschappelijk vermogen zal behoren. ‘Dat bespaart u later zo’n 400 euro aan notariskosten voor een huwelijkscontract.’
Samen een eerste woning kopen, is een grote stap. In alle enthousiasme en opwinding sta je liever niet stil bij wat er kan mislopen. Want wat jullie hebben, is voor eeuwig, toch? En wie denkt er nu aan sterven als je jong bent?
‘Toch is het verstandig dat starters even stilstaan bij wat er moet gebeuren als een van beiden sterft of als de relatie spaak loopt’, zegt notaris Kristiaan Triau. ‘Zeker wanneer u niet getrouwd bent. Als alles goed gaat, is er geen probleem. Maar wat als het misloopt?’
‘In ons kantoor in het Leuvense zien we tegenwoordig meer jonge mensen die niet getrouwd zijn als ze een woning kopen dan getrouwde koppels. Ik schat in dat bij twee op de drie dossiers het koppel niet gehuwd is.’ Op zich is dat geen hindernis voor de aankoop, maar zo’n ‘boterbriefje’ maakt wel een verschil op het moment dat uw partner sterft of de relatie stukloopt.
Wat met het huis als de relatie strandt?
‘Vaak draait de discussie dan om een verschil in financiële inbreng’, weet notaris Triau. ‘Voor getrouwde koppels heeft de wet dit standaard al geregeld: die bepaalt de vergoeding waarop u recht hebt bij een eigen inbreng in de huwgemeenschap. Bij een scheiding kunt u daar dus op terugvallen.’
Triau beklemtoont wel dat u die inbreng moet kunnen bewijzen. ‘Vroeger hielden mensen rekeningafschriften jarenlang bij in een map, maar met de digitalisering is die gewoonte verdwenen. Velen staan er niet bij stil dat de banken rekeningafschriften maar tien jaar bijhouden. Gaat u na vijftien jaar uit elkaar, dan kan het moeilijk worden om uw inbreng te bewijzen en een vergoeding te claimen.’
Bent u niet getrouwd en woont u feitelijk of wettelijk samen, dan is er wettelijk niets geregeld en moet u alles zelf vastleggen. Koopt een koppel een woning met een gelijke inbreng, dan is de afwikkeling na een breuk niet zo ingewikkeld. ‘Ofwel neemt een van de partners de woning over tegen een overeengekomen prijs, ofwel verkopen ze de woning’, zegt Triau. In dat geval betaalt u met de opbrengst de lening terug. Wat overblijft, wordt in tweeën gedeeld.
Bij een uitkoop moet u ook rekening houden met het verdeelrecht, in de volksmond de ‘miserietaks’. Bij feitelijke samenwoners bedraagt die 2,5 procent, bij wettelijke samenwoners 1 procent (u moet dan wel al minstens een jaar samenwonen). ‘De belasting wordt geheven op de volledige waarde van het pand.’
Vaak is de financiële inbreng evenwel niet gelijk, bijvoorbeeld omdat de ene partner meer heeft gespaard of omdat (groot)ouders een deel van de aankoop sponsoren. ‘Dat is een thema waar koppels op kantoor redelijk spontaan over beginnen.’
Onderhandse overeenkomst
Triau raadt aan om dat verschil in financiële inbreng zwart op wit vast te leggen om latere problemen te voorkomen. Dat kan ofwel in de aankoopakte, ofwel via een onderhandse overeenkomst die aan de akte wordt toegevoegd. Een andere mogelijkheid is om de woning in verschillende verhoudingen aan te kopen.
Zo’n onderhandse overeenkomst wordt vooral gebruikt bij kleine verschillen in inbreng. Het is een soepel document dat u makkelijk kunt aanpassen. Stel: u koopt een woning met een lening van 300.000 euro en een eigen inbreng van 150.000 euro. De ene partner brengt 100.000 euro in, de andere 50.000.
‘Bij een gelijke inbreng zou ieder 75.000 euro bijdragen. In dit scenario brengt de ene partner dus 25.000 euro minder in. U kunt dan in de akte iedere partner voor 50 procent laten aankopen, én in de overeenkomst laten opnemen dat de ene partner 25.000 euro leent bij de andere. Als de relatie spaak loopt, moet die partner dat bedrag terugbetalen aan zijn ex’, schetst Triau. ‘Die gelijke verhouding biedt het voordeel dat er dan met een aanwasbeding kan worden gewerkt in de akte. Dat is een clausule waarbij de ene partner automatisch het deel van de andere partner verwerft bij een overlijden, op contractuele basis. Gelijke eigendomsrechten mét een onderhands document dat de vordering van de ene partner op de andere beschrijft, komen heel vaak voor.’
Volgens de notaris is dit vaak maatwerk. ‘In de onderhandse overeenkomst kunt u afspraken maken over de wijze van terugbetaling, een jaarlijkse indexering van het verschuldigde bedrag, maar ook over hoe de toekomstige meerwaarde van de woning verrekend kan worden. Daar kan rustig over gesproken worden tussen het ondertekenen van het compromis en het verlijden van de akte. Tenzij het om een ingewikkelde zaak gaat, zit zo’n afspraak doorgaans in het ereloon van de koopakte vervat.’
‘Stel dat de partner met de kleinste inbreng later een schenking krijgt waarmee de ‘schuld’ al (deels) kan worden afgelost, dan kan het onderhandse document gemakkelijk worden aangepast. Daar zijn geen grote kosten mee gemoeid. Bij een procentuele inbreng is dat wel het geval, want bij een wijziging is er steeds nieuwe registratiebelasting verschuldigd en is een nieuwe notariële akte nodig’, zegt Triau.
Procentueel aankopen
Dat brengt ons bij de tweede ‘oplossing’: procentueel aankopen. Daarbij koopt de ene partner bijvoorbeeld 70 procent van de woning en de andere 30 procent, op basis van hun respectieve inbreng.
‘Dit wordt vooral gebruikt als er grote verschillen zijn, bijvoorbeeld als de ene partner niets inbrengt en de andere 150.000 euro. Besef wel dat u dat percentage altijd meesleurt. Koopt u een nieuwe keuken, dan zal die voor 70 procent van de ene partner zijn en voor 30 procent van de andere. Maar ook de betaling van de onroerende voorheffing of de brandverzekering gebeurt dan volgens die eigendomsverhouding.’
Wat gebeurt er met het huis als uw partner overlijdt?
Getrouwde partners hebben in het erfrecht nog altijd een streepje voor. Door te trouwen wordt uw partner automatisch een wettelijke erfgenaam met een wettelijk beschermd erfrecht. De langstlevende erft het vruchtgebruik op de volledige nalatenschap, dus ook op de gezinswoning en de inboedel, maar ook op een tweede verblijf, de auto, de rekeningen… Dat betekent dat de partner er mag blijven wonen of de woning mag verhuren en de huurinkomsten opstrijken.
Koopt u samen een huis en bent u niet getrouwd, dan is die bescherming er niet, of in elk geval heel wat minder.
Feitelijk samenwonen: geen automatische bescherming
Woont u louter feitelijk samen, dan kunnen we kort zijn: uw partner erft helemaal niets als u sterft. Wilt u elkaar toch iets nalaten, dan moet u stappen ondernemen en bijvoorbeeld een testament (laten) opmaken (zie verder). U kunt daarin het vruchtgebruik of – onder bepaalde voorwaarden – de volle eigendom van de woning aan uw partner nalaten.
‘De meeste jonge kopers zonder kinderen kiezen voor de volle eigendom’, zegt Triau. ‘Bij vruchtgebruik mag de partner er wel blijven wonen of de woning verhuren, maar hij of zij kan de woning niet verkopen zonder toestemming van de blote eigenaars of wettelijke erfgenamen van de overledene. Dat zijn diens kinderen, ouders, broers of zussen.’
Wettelijk samenwonen: een basisbescherming
Woont u wettelijk samen en hebt u bij uw gemeente een verklaring van wettelijke samenwoning afgelegd? Dan geldt er een beperkt wettelijk erfrecht. Als u sterft, erft uw partner automatisch het vruchtgebruik op de gezinswoning en de inboedel. Dat is al meer dan als u louter feitelijk zou samenwonen.
‘Maar wilt u dat de volle eigendom naar de langstlevende partner gaat, dan moet u actie ondernemen’, beklemtoont Triau. Bovendien is dat vruchtgebruik bij wettelijke samenwoners niet ‘beschermd’. U kunt het in principe dus ontnemen en aan iemand anders nalaten.
Testament
Zolang er geen kinderen zijn, biedt een testament een goede oplossing om de volle eigendom naar de langstlevende partner over te dragen. In Vlaanderen geldt bovendien een vrijstelling van erfbelasting op de gezinswoning. Die vrijstelling is er onmiddellijk voor wettelijke samenwoners, maar pas na drie jaar voor feitelijke samenwoners. ‘Het grootste nadeel van een testament is dat u uw kinderen nooit kunt onterven.’
Beding van aanwas
Een andere mogelijkheid is het opnemen van een beding van aanwas in de aankoopakte. Dat kan zowel bij feitelijke als wettelijke samenwoners, maar alleen bij een 50/50-aankoop. ‘Met die clausule wast het deel van de partner die eerst sterft automatisch aan bij het deel van de langstlevende, ook als er kinderen zijn. Er is wel een fiscaal nadeel: bij een beding van aanwas betaalt u doorgaans 12 procent registratiebelasting op de helft van de waarde van het pand. U kunt dat enigszins omzeilen door het beding van aanwas optioneel te maken: u kunt het dan inroepen bij het overlijden van uw partner, maar dat moet niet.’
Beding van anticipatieve inbreng
Sinds 2018 is het ook mogelijk om in de aankoopakte te anticiperen op een eventueel toekomstig huwelijk. Met een beding van anticipatieve inbreng bepaalt u dan dat de aangekochte woning bij een eventueel huwelijk automatisch tot het gemeenschappelijk vermogen zal behoren. ‘Dat bespaart u later zo’n 400 euro aan notariskosten voor een huwelijkscontract.’