Nieuwe regels om kosten tussen huurder en verhuurder te verdelen
Wie draait op voor het onderhoud en de herstellingen tijdens de huurovereenkomst? In het verleden was het vaak een bron van discussies. Twee nieuwe lijsten moeten daarin verandering brengen.
De verhouding tussen de huurder en de verhuurder van een woning is onderworpen aan regels. Voor sinds begin dit jaar gesloten contracten stelt het Vlaams Woninghuurdecreet nieuwe regels op. Die bepalen ook wie voor het onderhoud en herstellingen opdraait. De algemene regel blijft onveranderd: de verhuurder betaalt alle herstellingen van schade door overmacht of van slijtage door ouderdom. De huurder staat in voor het onderhoud en kleine herstellingen.
Nieuw is een lijst met kleine herstellingen waarvoor de huurder verantwoordelijk is. ‘In het verleden circuleerden al lijsten, maar die konden verschillen naargelang ze uitgingen van huurders- of verhuurdersorganisaties. De nieuwe lijst is een consensus van de gangbare praktijk en heeft het voordeel van de duidelijkheid’, zegt Tom Vandromme, wetenschappelijk medewerker van de Universiteit Antwerpen.
Daarnaast is een lijst opgesteld over de verdeling van de gemeenschappelijke kosten in appartementsgebouwen. ‘De verdeling van de kosten verbonden aan de mede-eigendom is volledig nieuw. In het verleden kon in het huurcontract eender wat bepaald zijn. Maar door de nieuwe regeling is het bijvoorbeeld niet meer mogelijk de kosten van de syndicus volledig op de huurder af te schuiven’, zegt Vandromme.
De beide lijsten zijn niet-limitatief. Voor kosten die er niet op voorkomen, geldt de algemene regel, waarbij moet uitgemaakt worden of het om een kleine herstelling gaat. ‘Van die lijsten kan worden afgeweken, maar niet in het nadeel van de huurder.’
Welke kleine herstellingen betaalt de huurder?
De lijst met kleine herstellingen ten laste van de huurder is opgedeeld tussen werken aan de buiten- en aan de binnenzijde van de woning. Aan de buitenzijde van het huis of appartement gaat het onder andere om het gras maaien, voorkomen dat buitenkranen bevriezen, gebroken glas vervangen, nieuwe sleutels laten maken bij verlies, de batterij van de bel vervangen, voorkomen dat de dakgoot verstopt door een ophoping van dode bladeren, de schoorsteen periodiek vegen, en de septische put ruimen.
Herstellingen in de woning zijn bijvoorbeeld een loskomende leuning vastzetten, defecte zekeringen in de zekeringkast vervangen, niet-behoorlijk werkende stopcontacten vervangen, de batterij in rookmelders vervangen, voorkomen dat afvoerbuizen verstoppen, en lekkende kranen herstellen tenzij ze aan vervanging toe zijn. Ook het periodiek nakijken van een zonneboiler, warmtepomp, airco en ventilatiesysteem en het onderhoud van de centrale verwarming moet de huurder voor zijn rekening nemen. Kleurverschillen op de parketvloer of op de muren door kaders, meubels of tapijten vallen niet onder de verantwoordelijkheid van de huurder.
De huurder moet ook opdraaien voor schade door een verkeerd gebruik of een slecht onderhoud. Hij is ook verplicht de verhuurder op de hoogte te brengen van herstellingen die die verhuurder moet doen. Is de huurder nalatig, dan moet hij zelf voor de schade opdraaien.
Hoe werkt de kostenverdeling in appartementsgebouwen?
Boven op de maandelijkse huur moeten appartementsbewoners kosten en lasten betalen. Ook voor die uitgaven is een nieuwe lijst opgesteld over de verdeling tussen de huurder en verhuurder. ‘Een kandidaat-huurder krijgt een correct beeld van de totale woonkosten’, zegt Tom Vandromme, wetenschappelijk medewerker aan de UAntwerpen. ‘Op een ‘te huur’-affiche of in een online zoekertje moeten behalve de huurprijs ook de kosten en lasten vermeld zijn. Dat zijn alle kosten die de verhuurder aanrekent, zonder de variabele kosten zoals voor het water- en energieverbruik.’ De algemene regel is dat de huurder instaat voor de kosten die verband houden met het ‘gebruik’ van het appartement.
Nutsvoorzieningen
Het spreekt voor zich dat de huurder betaalt voor zijn aandeel in het verbruikte water, de energie en de vuilnisinzameling. De aankoop en vervanging van de meters voor de nutsvoorzieningen blijven voor rekening van de verhuurder.
Gemeenschappelijke delen
De schoonmaakkosten van de gemeenschappelijke delen zijn ten laste van de huurder. Hij moet ook betalen voor kleine herstellingen in de gemene delen, zoals het vervangen van een defecte lamp en de batterijen in de rookmelders, het herstellen van defecte sloten, het herstellen en vervangen van dienstkranen, stopcontacten en (licht)schakelaars. De verhuurder betaalt de rekening van grote herstellingen.
Lift
De kosten voor de lift worden voortaan forfaitair verdeeld. De huurder en verhuurder betalen het periodieke onderhoud elk voor de helft. De verhuurder staat in voor het uitvoeren van een preventieve inspectie, het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties.
Conciërge en syndicus
Zijn er een conciërge en syndicus voor het beheer van het gebouw? De kosten ervoor moeten voortaan forfaitair verdeeld worden tussen de huurder en de verhuurder. ‘De verhuurder zal de kosten in eerste instantie volledig betalen aan de vereniging van mede-eigendom, maar kan die naderhand deels terugvorderen bij de huurder’, legt Vandromme uit.
Een conciërge neemt de dagelijkse taken voor zijn rekening, zoals de vuilbakken buitenzetten, een lamp in de hal vervangen of het voetpad sneeuwvrij maken. Omdat zijn werk vooral de bewoner ten goede komt, moet de huurder driekwart van die kosten betalen. Een syndicus beheert de mede-eigendom. Zo regelt hij het herstel van de lift, vraagt hij offertes aan als het dak moet worden hersteld en beheert hij de tegoeden in het reservefonds. De rekening van de syndicus is grotendeels voor de verhuurder: die betaalt 66 procent en de huurder de rest.
Nieuw is een lijst met kleine herstellingen waarvoor de huurder verantwoordelijk is. ‘In het verleden circuleerden al lijsten, maar die konden verschillen naargelang ze uitgingen van huurders- of verhuurdersorganisaties. De nieuwe lijst is een consensus van de gangbare praktijk en heeft het voordeel van de duidelijkheid’, zegt Tom Vandromme, wetenschappelijk medewerker van de Universiteit Antwerpen.
Daarnaast is een lijst opgesteld over de verdeling van de gemeenschappelijke kosten in appartementsgebouwen. ‘De verdeling van de kosten verbonden aan de mede-eigendom is volledig nieuw. In het verleden kon in het huurcontract eender wat bepaald zijn. Maar door de nieuwe regeling is het bijvoorbeeld niet meer mogelijk de kosten van de syndicus volledig op de huurder af te schuiven’, zegt Vandromme.
De beide lijsten zijn niet-limitatief. Voor kosten die er niet op voorkomen, geldt de algemene regel, waarbij moet uitgemaakt worden of het om een kleine herstelling gaat. ‘Van die lijsten kan worden afgeweken, maar niet in het nadeel van de huurder.’
Welke kleine herstellingen betaalt de huurder?
De lijst met kleine herstellingen ten laste van de huurder is opgedeeld tussen werken aan de buiten- en aan de binnenzijde van de woning. Aan de buitenzijde van het huis of appartement gaat het onder andere om het gras maaien, voorkomen dat buitenkranen bevriezen, gebroken glas vervangen, nieuwe sleutels laten maken bij verlies, de batterij van de bel vervangen, voorkomen dat de dakgoot verstopt door een ophoping van dode bladeren, de schoorsteen periodiek vegen, en de septische put ruimen.
Herstellingen in de woning zijn bijvoorbeeld een loskomende leuning vastzetten, defecte zekeringen in de zekeringkast vervangen, niet-behoorlijk werkende stopcontacten vervangen, de batterij in rookmelders vervangen, voorkomen dat afvoerbuizen verstoppen, en lekkende kranen herstellen tenzij ze aan vervanging toe zijn. Ook het periodiek nakijken van een zonneboiler, warmtepomp, airco en ventilatiesysteem en het onderhoud van de centrale verwarming moet de huurder voor zijn rekening nemen. Kleurverschillen op de parketvloer of op de muren door kaders, meubels of tapijten vallen niet onder de verantwoordelijkheid van de huurder.
De huurder moet ook opdraaien voor schade door een verkeerd gebruik of een slecht onderhoud. Hij is ook verplicht de verhuurder op de hoogte te brengen van herstellingen die die verhuurder moet doen. Is de huurder nalatig, dan moet hij zelf voor de schade opdraaien.
Hoe werkt de kostenverdeling in appartementsgebouwen?
Boven op de maandelijkse huur moeten appartementsbewoners kosten en lasten betalen. Ook voor die uitgaven is een nieuwe lijst opgesteld over de verdeling tussen de huurder en verhuurder. ‘Een kandidaat-huurder krijgt een correct beeld van de totale woonkosten’, zegt Tom Vandromme, wetenschappelijk medewerker aan de UAntwerpen. ‘Op een ‘te huur’-affiche of in een online zoekertje moeten behalve de huurprijs ook de kosten en lasten vermeld zijn. Dat zijn alle kosten die de verhuurder aanrekent, zonder de variabele kosten zoals voor het water- en energieverbruik.’ De algemene regel is dat de huurder instaat voor de kosten die verband houden met het ‘gebruik’ van het appartement.
Nutsvoorzieningen
Het spreekt voor zich dat de huurder betaalt voor zijn aandeel in het verbruikte water, de energie en de vuilnisinzameling. De aankoop en vervanging van de meters voor de nutsvoorzieningen blijven voor rekening van de verhuurder.
Gemeenschappelijke delen
De schoonmaakkosten van de gemeenschappelijke delen zijn ten laste van de huurder. Hij moet ook betalen voor kleine herstellingen in de gemene delen, zoals het vervangen van een defecte lamp en de batterijen in de rookmelders, het herstellen van defecte sloten, het herstellen en vervangen van dienstkranen, stopcontacten en (licht)schakelaars. De verhuurder betaalt de rekening van grote herstellingen.
Lift
De kosten voor de lift worden voortaan forfaitair verdeeld. De huurder en verhuurder betalen het periodieke onderhoud elk voor de helft. De verhuurder staat in voor het uitvoeren van een preventieve inspectie, het vervangen van grote onderdelen en het uitvoeren van de nodige modernisaties.
Conciërge en syndicus
Zijn er een conciërge en syndicus voor het beheer van het gebouw? De kosten ervoor moeten voortaan forfaitair verdeeld worden tussen de huurder en de verhuurder. ‘De verhuurder zal de kosten in eerste instantie volledig betalen aan de vereniging van mede-eigendom, maar kan die naderhand deels terugvorderen bij de huurder’, legt Vandromme uit.
Een conciërge neemt de dagelijkse taken voor zijn rekening, zoals de vuilbakken buitenzetten, een lamp in de hal vervangen of het voetpad sneeuwvrij maken. Omdat zijn werk vooral de bewoner ten goede komt, moet de huurder driekwart van die kosten betalen. Een syndicus beheert de mede-eigendom. Zo regelt hij het herstel van de lift, vraagt hij offertes aan als het dak moet worden hersteld en beheert hij de tegoeden in het reservefonds. De rekening van de syndicus is grotendeels voor de verhuurder: die betaalt 66 procent en de huurder de rest.