Steeds meer controles op het verlaagd btw-tarief voor sloop en heropbouw
Wie een oud gebouw sloopt om er een nieuwe woning te bouwen, kan onder bepaalde voorwaarden genieten van het verlaagde btw-tarief van 6% in plaats van 21%.
Door opeenvolgende tijdelijke regelingen is de situatie de voorbije jaren complex geworden, en dat l
Wie een oud gebouw sloopt om er een nieuwe woning te bouwen, kan onder bepaalde voorwaarden genieten van het verlaagde btw-tarief van 6% in plaats van 21%.
Door opeenvolgende tijdelijke regelingen is de situatie de voorbije jaren complex geworden, en dat leidt steeds vaker tot fiscale controles.
Nieuwe permanente regeling sinds juli 2025
Sinds 1 juli 2025 geldt een permanente regeling voor professionele ontwikkelaars.
Toch blijft het wachten op de officiële modeldocumenten voor de btw-verklaring, zegt Danny Stas, advocaat-vennoot bij Deloitte Legal.
“Veel ontwikkelaars weten niet dat ze intussen specifieke vermeldingen moeten opnemen op facturen, verkoopovereenkomsten of notariële aktes.
Als die formaliteiten niet kloppen, kan de fiscus de toepassing van het 6%-tarief weigeren bij een controle.”
Volgens Stas voert de fiscus steeds vaker controles uit op de voorwaarden van de gunstregimes. Wanneer blijkt dat niet aan de voorwaarden is voldaan, wordt de btw gecorrigeerd van 6% naar 21%. Dat betekent een bijbetaling van 15%, vermeerderd met boete (10%) en nalatigheidsinteresten.
De belangrijkste aandachtspunten
1. Bewoonbare oppervlakte
De nieuwe woning mag maximaal: 175 m² bedragen bij verkoop door een professional en 200 m² bij particuliere bouwheren.
Alleen de woonvertrekken (zoals leefruimte, keuken, bureau en slaapkamers) tellen mee. Ruimtes zoals badkamer, toilet, gangen, trappen, berging, garage en gemeenschappelijke delen worden niet meegerekend.
“De fiscus baseert zich in eerste instantie op de plannen van de architect bij de bouwaanvraag,” aldus Stas. “Problemen ontstaan als een ruimte op het plan als leefruimte aangeduid is, maar door de bouwheer als bergruimte wordt beschouwd.”
Ook zolders en kelders leiden vaak tot discussie.
Volgens Tim Van Sant, zelfstandig adviseur en docent indirecte belastingen: “Een kelder of zolder wordt als bewoonbaar beschouwd zodra er isolatie, een afgewerkte vloer en nutsvoorzieningen aanwezig zijn.”
2. Geen ander onroerend bezit
Particuliere kopers en bouwheren mogen geen andere woning bezitten – ook geen blote eigendom. “Bij controles blijkt regelmatig dat iemand via successieplanning een blote eigendom van een tweede verblijf heeft gekregen,” zegt Stas.
Tot 1 juli 2025 werd een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel als één belastingplichtige beschouwd. Had één partner een ander bezit, dan verloor ook de andere het recht op 6%.
Sinds de nieuwe regeling wordt per partner afzonderlijk beoordeeld, maar dit geldt niet retroactief.
Daarnaast is de blote eigendom relevant bij verhuurprojecten via gesplitste aankoop:
alleen de vruchtgebruiker heeft het recht om te verhuren, waardoor op de blote eigendom 21% btw verschuldigd blijft.
3. Bewonings- of verhuurverplichting
Om het 6%-tarief te behouden, moet de koper of bouwheer minstens 5 jaar zelf in de woning wonen, of de woning minstens 15 jaar verhuren.
Een wijziging van bestemming binnen die termijn, of nog vóór de start ervan, sluit de toepassing van het verlaagde tarief uit. “Als iemand tijdens de bouw beslist om er toch zelf te gaan wonen in plaats van te verhuren, ziet de fiscus dat als een bestemmingswijziging, zelfs al blijft het een afbraak-heropbouw,” legt Stas uit.
4. Minimumtermijn en herziening
De termijn van 5 of 15 jaar loopt niet dag op dag, maar tot 31 december van het vijfde of vijftiende jaar na de eerste ingebruikneming. “Wie op 1 oktober intrekt, moet tot minstens 31 december van het vijfde jaar daarna in de woning blijven,” verduidelijkt Van Sant.
Strengere opvolging door de fiscus
De fiscus controleert steeds strenger of alle voorwaarden van het verlaagd btw-tarief worden nageleefd. Kleine fouten in facturen, verklaringen of akten kunnen leiden tot grote financiële correcties.
“Het is essentieel dat kopers en ontwikkelaars de juiste vermeldingen gebruiken en kunnen aantonen dat aan alle voorwaarden is voldaan,” besluiten Stas en Van Sant.
Door opeenvolgende tijdelijke regelingen is de situatie de voorbije jaren complex geworden, en dat leidt steeds vaker tot fiscale controles.
Nieuwe permanente regeling sinds juli 2025
Sinds 1 juli 2025 geldt een permanente regeling voor professionele ontwikkelaars.
Toch blijft het wachten op de officiële modeldocumenten voor de btw-verklaring, zegt Danny Stas, advocaat-vennoot bij Deloitte Legal.
“Veel ontwikkelaars weten niet dat ze intussen specifieke vermeldingen moeten opnemen op facturen, verkoopovereenkomsten of notariële aktes.
Als die formaliteiten niet kloppen, kan de fiscus de toepassing van het 6%-tarief weigeren bij een controle.”
Volgens Stas voert de fiscus steeds vaker controles uit op de voorwaarden van de gunstregimes. Wanneer blijkt dat niet aan de voorwaarden is voldaan, wordt de btw gecorrigeerd van 6% naar 21%. Dat betekent een bijbetaling van 15%, vermeerderd met boete (10%) en nalatigheidsinteresten.
De belangrijkste aandachtspunten
1. Bewoonbare oppervlakte
De nieuwe woning mag maximaal: 175 m² bedragen bij verkoop door een professional en 200 m² bij particuliere bouwheren.
Alleen de woonvertrekken (zoals leefruimte, keuken, bureau en slaapkamers) tellen mee. Ruimtes zoals badkamer, toilet, gangen, trappen, berging, garage en gemeenschappelijke delen worden niet meegerekend.
“De fiscus baseert zich in eerste instantie op de plannen van de architect bij de bouwaanvraag,” aldus Stas. “Problemen ontstaan als een ruimte op het plan als leefruimte aangeduid is, maar door de bouwheer als bergruimte wordt beschouwd.”
Ook zolders en kelders leiden vaak tot discussie.
Volgens Tim Van Sant, zelfstandig adviseur en docent indirecte belastingen: “Een kelder of zolder wordt als bewoonbaar beschouwd zodra er isolatie, een afgewerkte vloer en nutsvoorzieningen aanwezig zijn.”
2. Geen ander onroerend bezit
Particuliere kopers en bouwheren mogen geen andere woning bezitten – ook geen blote eigendom. “Bij controles blijkt regelmatig dat iemand via successieplanning een blote eigendom van een tweede verblijf heeft gekregen,” zegt Stas.
Tot 1 juli 2025 werd een gehuwd of wettelijk samenwonend koppel als één belastingplichtige beschouwd. Had één partner een ander bezit, dan verloor ook de andere het recht op 6%.
Sinds de nieuwe regeling wordt per partner afzonderlijk beoordeeld, maar dit geldt niet retroactief.
Daarnaast is de blote eigendom relevant bij verhuurprojecten via gesplitste aankoop:
alleen de vruchtgebruiker heeft het recht om te verhuren, waardoor op de blote eigendom 21% btw verschuldigd blijft.
3. Bewonings- of verhuurverplichting
Om het 6%-tarief te behouden, moet de koper of bouwheer minstens 5 jaar zelf in de woning wonen, of de woning minstens 15 jaar verhuren.
Een wijziging van bestemming binnen die termijn, of nog vóór de start ervan, sluit de toepassing van het verlaagde tarief uit. “Als iemand tijdens de bouw beslist om er toch zelf te gaan wonen in plaats van te verhuren, ziet de fiscus dat als een bestemmingswijziging, zelfs al blijft het een afbraak-heropbouw,” legt Stas uit.
4. Minimumtermijn en herziening
De termijn van 5 of 15 jaar loopt niet dag op dag, maar tot 31 december van het vijfde of vijftiende jaar na de eerste ingebruikneming. “Wie op 1 oktober intrekt, moet tot minstens 31 december van het vijfde jaar daarna in de woning blijven,” verduidelijkt Van Sant.
Strengere opvolging door de fiscus
De fiscus controleert steeds strenger of alle voorwaarden van het verlaagd btw-tarief worden nageleefd. Kleine fouten in facturen, verklaringen of akten kunnen leiden tot grote financiële correcties.
“Het is essentieel dat kopers en ontwikkelaars de juiste vermeldingen gebruiken en kunnen aantonen dat aan alle voorwaarden is voldaan,” besluiten Stas en Van Sant.