Vlaamse regering wil gesplitste aankoop uitsluiten van 2%-tarief vanaf 2026
Tijdens de Septemberverklaring lichtte minister-president Matthias Diependaele het nieuwe begrotingsakkoord van de Vlaamse Regering toe. In de media ging sindsdien veel aandacht naar de aanpassingen aan Mijn Verbouwpremie, maar het akkoord omvat veel meer.
Tijdens de Septemberverklaring lichtte minister-president Matthias Diependaele het nieuwe begrotingsakkoord van de Vlaamse Regering toe. In de media ging sindsdien veel aandacht naar de aanpassingen aan Mijn Verbouwpremie, maar het akkoord omvat veel meer. De maatregelen zijn samengebracht in een zogenoemd programmadecreet, waarvan de eerste ontwerpversie onlangs werd gepubliceerd. Daaruit blijkt dat ook het 2%-tarief bij aankoop van een woning wordt hervormd.
Samengevat voorziet het ontwerp drie grote wijzigingen:
Gezamenlijke aankopen door een natuurlijke persoon en een rechtspersoon zullen in hun geheel onderworpen zijn aan 12%.
Bij gesplitste aankopen zal ook de aankoop van het vruchtgebruik niet langer aan 2% kunnen gebeuren.
Kopers zullen hun domicilie minstens één jaar moeten behouden.
Gezamenlijke aankopen met rechtspersonen uitgesloten
In de Vlaamse Codex Fiscaliteit staat dat enkel natuurlijke personen kunnen genieten van het verlaagde tarief van 2%.
Wanneer een rechtspersoon aankoopt, geldt automatisch het tarief van 12%. Tot nu toe werd die regel per koper afzonderlijk toegepast. Daardoor kon een particulier zijn deel aankopen aan 2%, zelfs als een vennootschap tegelijk een ander deel verwierf aan 12%.
Volgens het ontwerpdecreet zal dat vanaf 1 januari 2026 niet langer kunnen.
Om in aanmerking te komen voor het verlaagde tarief, moet de aankoop volledig door natuurlijke personen gebeuren. Zodra een rechtspersoon mede-eigenaar is, geldt 12% voor iedereen, ongeacht de aard van de andere kopers. De beoordeling per koper verdwijnt dus.
Gesplitste aankopen niet langer in aanmerking
Vandaag kunnen kopers van het vruchtgebruik in bepaalde gevallen gebruikmaken van het 2%-tarief, op voorwaarde dat zij zich op het adres van de woning domiciliëren.
Bij een gesplitste aankoop wordt de eigendom verdeeld tussen de kopers van het vruchtgebruik en die van de blote eigendom. Samen verwerven zij de volle eigendom.
De Vlaamse Regering wil hier verandering in brengen. Vanaf 1 januari 2026 zullen gesplitste aankopen volledig uitgesloten worden van het gunsttarief.
Alleen wie volle eigendom aankoopt, kan nog aanspraak maken op het 2%-tarief.
Een aankoop in volle eigendom kan wel nog steeds door meerdere personen gebeuren, zolang ieder een percentage volle eigendom verwerft.
Domicilie minstens één jaar behouden
Een belangrijke voorwaarde voor het 2%-tarief is dat de koper zich binnen drie jaar inschrijft op het adres van de aangekochte woning. De Vlaamse Regering wil nu opnieuw invoeren dat deze domicilie gedurende minstens één jaar behouden moet blijven.
De controle daarop gebeurt per koper afzonderlijk.
Wanneer treden de wijzigingen in werking?
De nieuwe regels gaan in op 1 januari 2026. De datum van ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst bepaalt of het oude of het nieuwe tarief van toepassing is. Opschortende voorwaarden spelen daarbij geen rol.
Bij wederkerige verkoopbeloften geldt de datum waarop de belofte wordt gelicht, doorgaans de aktedatum. Om te vermijden dat een aankoop het 2%-tarief verliest door de nieuwe regels, kan het dus raadzaam zijn om nog vóór het jaareinde een onderhandse overeenkomst te tekenen.
De Memorie van Toelichting beveelt aan om in de akte een pro fisco-verklaring op te nemen met de datum van ondertekening van die overeenkomst.
Overige aanpassingen
Het verlaagde tarief van 2,4% onroerende voorheffing bij verhuur aan een woonmaatschappij (SVK-formule) verdwijnt.
Volgens de Vlaamse Regering had dit voordeel te weinig effect om verhuurders te stimuleren om via een woonmaatschappij te verhuren. De regeling blijft enkel behouden voor bestaande overeenkomsten die vóór 1 januari 2026 van start gaan. Daarnaast wordt de leegstandsheffing voor bedrijfsruimten verhoogd. De huidige tarieven stijgen met 12%.
Vervolg van de procedure
Het programmadecreet wordt nu voor advies voorgelegd aan de Raad van State en zal daarna aan het Vlaams Parlement worden bezorgd. De teksten zijn dus nog voorlopig en kunnen bij de definitieve goedkeuring nog worden aangepast.
Samengevat voorziet het ontwerp drie grote wijzigingen:
Gezamenlijke aankopen door een natuurlijke persoon en een rechtspersoon zullen in hun geheel onderworpen zijn aan 12%.
Bij gesplitste aankopen zal ook de aankoop van het vruchtgebruik niet langer aan 2% kunnen gebeuren.
Kopers zullen hun domicilie minstens één jaar moeten behouden.
Gezamenlijke aankopen met rechtspersonen uitgesloten
In de Vlaamse Codex Fiscaliteit staat dat enkel natuurlijke personen kunnen genieten van het verlaagde tarief van 2%.
Wanneer een rechtspersoon aankoopt, geldt automatisch het tarief van 12%. Tot nu toe werd die regel per koper afzonderlijk toegepast. Daardoor kon een particulier zijn deel aankopen aan 2%, zelfs als een vennootschap tegelijk een ander deel verwierf aan 12%.
Volgens het ontwerpdecreet zal dat vanaf 1 januari 2026 niet langer kunnen.
Om in aanmerking te komen voor het verlaagde tarief, moet de aankoop volledig door natuurlijke personen gebeuren. Zodra een rechtspersoon mede-eigenaar is, geldt 12% voor iedereen, ongeacht de aard van de andere kopers. De beoordeling per koper verdwijnt dus.
Gesplitste aankopen niet langer in aanmerking
Vandaag kunnen kopers van het vruchtgebruik in bepaalde gevallen gebruikmaken van het 2%-tarief, op voorwaarde dat zij zich op het adres van de woning domiciliëren.
Bij een gesplitste aankoop wordt de eigendom verdeeld tussen de kopers van het vruchtgebruik en die van de blote eigendom. Samen verwerven zij de volle eigendom.
De Vlaamse Regering wil hier verandering in brengen. Vanaf 1 januari 2026 zullen gesplitste aankopen volledig uitgesloten worden van het gunsttarief.
Alleen wie volle eigendom aankoopt, kan nog aanspraak maken op het 2%-tarief.
Een aankoop in volle eigendom kan wel nog steeds door meerdere personen gebeuren, zolang ieder een percentage volle eigendom verwerft.
Domicilie minstens één jaar behouden
Een belangrijke voorwaarde voor het 2%-tarief is dat de koper zich binnen drie jaar inschrijft op het adres van de aangekochte woning. De Vlaamse Regering wil nu opnieuw invoeren dat deze domicilie gedurende minstens één jaar behouden moet blijven.
De controle daarop gebeurt per koper afzonderlijk.
Wanneer treden de wijzigingen in werking?
De nieuwe regels gaan in op 1 januari 2026. De datum van ondertekening van de onderhandse verkoopovereenkomst bepaalt of het oude of het nieuwe tarief van toepassing is. Opschortende voorwaarden spelen daarbij geen rol.
Bij wederkerige verkoopbeloften geldt de datum waarop de belofte wordt gelicht, doorgaans de aktedatum. Om te vermijden dat een aankoop het 2%-tarief verliest door de nieuwe regels, kan het dus raadzaam zijn om nog vóór het jaareinde een onderhandse overeenkomst te tekenen.
De Memorie van Toelichting beveelt aan om in de akte een pro fisco-verklaring op te nemen met de datum van ondertekening van die overeenkomst.
Overige aanpassingen
Het verlaagde tarief van 2,4% onroerende voorheffing bij verhuur aan een woonmaatschappij (SVK-formule) verdwijnt.
Volgens de Vlaamse Regering had dit voordeel te weinig effect om verhuurders te stimuleren om via een woonmaatschappij te verhuren. De regeling blijft enkel behouden voor bestaande overeenkomsten die vóór 1 januari 2026 van start gaan. Daarnaast wordt de leegstandsheffing voor bedrijfsruimten verhoogd. De huidige tarieven stijgen met 12%.
Vervolg van de procedure
Het programmadecreet wordt nu voor advies voorgelegd aan de Raad van State en zal daarna aan het Vlaams Parlement worden bezorgd. De teksten zijn dus nog voorlopig en kunnen bij de definitieve goedkeuring nog worden aangepast.