Sorenco

De Vlaamse eigenaars ontvangen opnieuw hun aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing, en velen merken dat het bedrag hoger ligt dan vroeger.
Hoe komt dat precies? Wat is dat mysterieuze kadastraal inkomen (K.I.) en waarom lijkt het systeem soms oneerlijk? Fiscaal expert Michel Maus (VUB) licht het toe.

Wat is het kadastraal inkomen?
Op elk onroerend goed in België, van een bouwgrond tot een appartement of bedrijfsgebouw, wordt een kadastraal inkomen geplakt. Dat bedrag vertegenwoordigt het geschatte netto huurinkomen per jaar dat je zou ontvangen als je het pand verhuurde. Maar die schatting dateert uit 1975.
“Het K.I. weerspiegelt nog altijd de huurwaarde van bijna vijftig jaar geleden,” zegt Maus.
“Toen was het de bedoeling om dat elke tien jaar te herzien, maar dat is nooit gebeurd.”
Daardoor blijven oude referentiewaarden gelden. Een appartement in Mechelen kan vandaag bijvoorbeeld een K.I. van 1.000 euro hebben, terwijl de reële huurwaarde intussen veel hoger ligt.

Waarom is er nooit een herziening gebeurd?
Een volledige herziening van het K.I.-systeem zou betekenen dat alle panden opnieuw moeten worden geschat. Dat is niet alleen een gigantische administratieve oefening, het zou ook leiden tot een forse stijging van de onroerende voorheffing.
“Geen enkele minister durft dat aan,” zegt Maus. “Wie dat doorvoert, riskeert politieke zelfmoord. In Nederland gebeurt het wél jaarlijks, via lokale actualisering.”
Omdat het systeem verouderd is, indexeert de Vlaamse overheid het K.I. om de belasting te berekenen. Die indexering, gecombineerd met hogere gemeentelijke en provinciale opcentiemen, verklaart waarom de onroerende voorheffing de laatste jaren fors gestegen is.

Gebruik van het K.I. op federaal niveau
Het federale niveau gebruikt het kadastraal inkomen voor de personenbelasting op vastgoed dat je niet zelf bewoont. Voor tweede verblijven of opbrengsteigendommen wordt het K.I. geïndexeerd en met 40% verhoogd.
“Zelfs dan blijft dat gunstiger dan belast worden op de werkelijke huurinkomsten,” zegt Maus.
Maar het systeem zorgt ook voor scheeftrekkingen. In 1975 waren sommige buurten goedkoop en verloederd, die vandaag peperduur zijn.
“Een herenhuis in Antwerpen-Zuid is daardoor fiscaal veel te laag ingeschat ten opzichte van vergelijkbare panden elders. Dat is geen gelijke behandeling meer.”

Wat bij verbouwingen?
Wie zijn woning verbouwt, moet dat melden aan de dienst Patrimoniumdocumentatie (het vroegere Kadaster). Op basis daarvan wordt een nieuw kadastraal inkomen bepaald.
De overheid krijgt automatisch signalen van gemeentelijke omgevingsvergunningen.
Bij niet-aangegeven verbouwingen kan ze later optreden, zeker bij een verkoop.
“Niet iedereen geeft dat spontaan aan,” zegt Maus. “Er zit een groot verschil tussen wat burgers melden en wat het Nationaal Instituut voor Statistiek vaststelt aan woninguitrusting.”

Renoveren zonder fiscale straf?
Een veelgehoorde kritiek: wie investeert in renovatie, wordt vaak gestraft doordat het K.I. stijgt. “Dat ontmoedigt eigenaars om te investeren,” aldus Maus.
Gelukkig mogen energetische verbeteringen zoals dubbele beglazing, isolatie of een warmtepomp het K.I. niet verhogen.
Hoe wordt een nieuw K.I. berekend?
De manier waarop het Kadaster een nieuw kadastraal inkomen bepaalt, verschilt.
Soms gebeurt dat op basis van plannen, vragenlijsten of een plaatsbezoek.
De administratie vergelijkt meestal met gelijkaardige panden in de buurt.
“Welke parameters precies meetellen, blijft onduidelijk,” zegt Maus.
“Dat gebrek aan transparantie is al jaren een pijnpunt.”