Is vastgoed kopen via uw zaak een goed idee?
Een pand kopen via uw vennootschap lijkt fiscaal voordelig, maar dat is vaak schijn. Zonder doordachte aanpak dreigen extra belastingen en juridische valkuilen. 'De praktijk is minder rooskleurig dan ze lijkt.
Vastgoed financieren met geld uit uw vennootschap klinkt aantrekkelijk: er zit doorgaans meer cash in uw vennootschap dan er op uw privérekening staat. Als u privé een gelijkaardig pand wilt kopen, dan moet u zichzelf vaak een stevige loonsverhoging uitkeren, wat zware gevolgen heeft voor de personenbelasting. 'Maar reken jezelf niet rijk', waarschuwt Dries Torreele, senior manager tax & legal bij Vandelanotte. 'De praktijk is vaak minder rooskleurig dan ze lijkt.
Een groot voordeel van vastgoed kopen via een vennootschap is dat u de registratiebelasting, btw, notariskosten, rente, makelaarslonen en kosten voor onderhoud van het pand fiscaal mag inbrengen. 'Ook afschrijven mag: 3 procent per jaar op de waarde van het gebouw, de grond uitgezonderd', zegt Torreele. 'Maar er zijn voorwaarden: ofwel wordt het pand verhuurd of beroepsmatig gebruikt, ofwel wordt het ter beschikking gesteld van een bedrijfsleider als een voordeel van alle aard. In dat laatste geval moeten er prestaties tegenover staan.'
Als aan geen van die voorwaarden voldaan is, zal de fiscus de aftrek weigeren. Wie dat juridisch aanvecht, vangt meestal bot. Het biedt dus zelden fiscale voordelen een pand dat u puur privé gebruikt te kopen via de vennootschap.
'Een pand van de vennootschap voor privédoeleinden gebruiken, creëert ook een voordeel van alle aard. Dat leidt tot bijkomende belasting in de personenbelasting én sociale bijdragen. Bovendien: voor een privéwoning kan een notaris een 'verklaring van onbeslagbaarheid' opstellen. Dat beschermt het huis tegen schuldeisers bij een faillissement. Maar dat kan niet als het op naam van de vennootschap staat.'
Meerwaarde berekend op boekwaarde
Zolang een pand niet gebruikt wordt voor privédoeleinden kan het interessant zijn om de aankoop via een vennootschap te doen. Maar let op: bij een verkoop wordt de meerwaarde belast tegen het tarief van de vennootschapsbelasting (25%). En wie die winst particulier wil opstrijken, betaalt in principe nog eens 30 procent roerende voorheffing.
'Bovendien wordt de meerwaarde niet berekend op de oorspronkelijke aankoopprijs, maar op de boekwaarde na afschrijvingen. Als u een pand kocht voor 400.000 euro en er al 150.000 euro op afschreef, staat het voor 250.000 euro in de boeken. Als u het verkoopt voor 700.000 euro, is de belastbare meerwaarde dus 450.000 euro, en niet 300.000 euro. Bij een privéverkoop speelt dat niet. Een particulier die een pand minstens vijf jaar bezat (of acht jaar voor een bouwgrond), betaalt geen belasting op de meerwaarde.'
Verhuurt u als privépersoon aan een andere particulier voor privégebruik, dan wordt u niet belast op de werkelijke huuropbrengsten, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen plus 40 procent. 'Dat is veel voordeliger dan de vennootschapsbelasting, die van toepassing is als de verhuurder een vennootschap is', zegt Torreele.
'Verhuren via uw vennootschap is meestal wel voordeliger als de huurder een vennootschap is of iemand die het pand professioneel gebruikt. Al duiken dan andere kwesties op. Wordt het gebouw volledig professioneel gebruikt? Hoeveel betaalt de huurder aan de algemene of onderhoudskosten? Kan het gebouw met btw worden verhuurd?'
Schenking
Wie vastgoed uit een vennootschap wil nalaten aan zijn kinderen, stuit nog op obstakels. 'Een gangbare oplossing is om de aandelen van de vastgoedvennootschap via een schenking over te dragen. Alleen: u schenkt dan geen gebouw, maar aandelen. Het latente fiscale probleem - het vastgoed uit de vennootschap halen - schuift u dan door naar de volgende generatie.'
Een alternatief is de vennootschap verkopen. 'Maar let op: vanaf 2026 moet u rekening houden met de nieuwe meerwaardebelasting. De waardering van de vennootschap wordt dus cruciaal. En zelfs dan kan de fiscus de verkoop nog beschouwen als een transactie die niet onder ‘normaal vermogensbeheer’ valt. In dat geval volgt een aanslag van 33 procent.
Kortom: wie een pand koopt dat uitsluitend privé gebruikt wordt, zal doorgaans beter af zijn met een aankoop buiten de vennootschap. 'De financiering is misschien duurder, maar u vermijdt de meerwaardebelasting én bij overlijden betaalt de langstlevende partner geen erfbelasting op de woning. Ook wat betreft vruchtgebruik is de bescherming van de partner beter geregeld bij een private aankoop.'
Wat met tussenformules, waarbij u het pand privé koopt en verhuurt aan uw vennootschap? 'De fiscus heeft daarvoor grenzen ingebouwd. Zo kunt u niet zomaar torenhoge huurprijzen aan uzelf aanrekenen.'
Conclusie? Vastgoedfiscaliteit is een huis met vele kamers. Het kan fiscaal interessant zijn een pand aan te kopen via uw vennootschap, maar het is zelden eenvoudig. 'Elke situatie is anders', benadrukt Torreele. 'Overleg daarom altijd vooraf met uw boekhouder, notaris of fiscalist. Dat zal u later veel geld en kopzorgen besparen.'
Een groot voordeel van vastgoed kopen via een vennootschap is dat u de registratiebelasting, btw, notariskosten, rente, makelaarslonen en kosten voor onderhoud van het pand fiscaal mag inbrengen. 'Ook afschrijven mag: 3 procent per jaar op de waarde van het gebouw, de grond uitgezonderd', zegt Torreele. 'Maar er zijn voorwaarden: ofwel wordt het pand verhuurd of beroepsmatig gebruikt, ofwel wordt het ter beschikking gesteld van een bedrijfsleider als een voordeel van alle aard. In dat laatste geval moeten er prestaties tegenover staan.'
Als aan geen van die voorwaarden voldaan is, zal de fiscus de aftrek weigeren. Wie dat juridisch aanvecht, vangt meestal bot. Het biedt dus zelden fiscale voordelen een pand dat u puur privé gebruikt te kopen via de vennootschap.
'Een pand van de vennootschap voor privédoeleinden gebruiken, creëert ook een voordeel van alle aard. Dat leidt tot bijkomende belasting in de personenbelasting én sociale bijdragen. Bovendien: voor een privéwoning kan een notaris een 'verklaring van onbeslagbaarheid' opstellen. Dat beschermt het huis tegen schuldeisers bij een faillissement. Maar dat kan niet als het op naam van de vennootschap staat.'
Meerwaarde berekend op boekwaarde
Zolang een pand niet gebruikt wordt voor privédoeleinden kan het interessant zijn om de aankoop via een vennootschap te doen. Maar let op: bij een verkoop wordt de meerwaarde belast tegen het tarief van de vennootschapsbelasting (25%). En wie die winst particulier wil opstrijken, betaalt in principe nog eens 30 procent roerende voorheffing.
'Bovendien wordt de meerwaarde niet berekend op de oorspronkelijke aankoopprijs, maar op de boekwaarde na afschrijvingen. Als u een pand kocht voor 400.000 euro en er al 150.000 euro op afschreef, staat het voor 250.000 euro in de boeken. Als u het verkoopt voor 700.000 euro, is de belastbare meerwaarde dus 450.000 euro, en niet 300.000 euro. Bij een privéverkoop speelt dat niet. Een particulier die een pand minstens vijf jaar bezat (of acht jaar voor een bouwgrond), betaalt geen belasting op de meerwaarde.'
Verhuurt u als privépersoon aan een andere particulier voor privégebruik, dan wordt u niet belast op de werkelijke huuropbrengsten, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen plus 40 procent. 'Dat is veel voordeliger dan de vennootschapsbelasting, die van toepassing is als de verhuurder een vennootschap is', zegt Torreele.
'Verhuren via uw vennootschap is meestal wel voordeliger als de huurder een vennootschap is of iemand die het pand professioneel gebruikt. Al duiken dan andere kwesties op. Wordt het gebouw volledig professioneel gebruikt? Hoeveel betaalt de huurder aan de algemene of onderhoudskosten? Kan het gebouw met btw worden verhuurd?'
Schenking
Wie vastgoed uit een vennootschap wil nalaten aan zijn kinderen, stuit nog op obstakels. 'Een gangbare oplossing is om de aandelen van de vastgoedvennootschap via een schenking over te dragen. Alleen: u schenkt dan geen gebouw, maar aandelen. Het latente fiscale probleem - het vastgoed uit de vennootschap halen - schuift u dan door naar de volgende generatie.'
Een alternatief is de vennootschap verkopen. 'Maar let op: vanaf 2026 moet u rekening houden met de nieuwe meerwaardebelasting. De waardering van de vennootschap wordt dus cruciaal. En zelfs dan kan de fiscus de verkoop nog beschouwen als een transactie die niet onder ‘normaal vermogensbeheer’ valt. In dat geval volgt een aanslag van 33 procent.
Kortom: wie een pand koopt dat uitsluitend privé gebruikt wordt, zal doorgaans beter af zijn met een aankoop buiten de vennootschap. 'De financiering is misschien duurder, maar u vermijdt de meerwaardebelasting én bij overlijden betaalt de langstlevende partner geen erfbelasting op de woning. Ook wat betreft vruchtgebruik is de bescherming van de partner beter geregeld bij een private aankoop.'
Wat met tussenformules, waarbij u het pand privé koopt en verhuurt aan uw vennootschap? 'De fiscus heeft daarvoor grenzen ingebouwd. Zo kunt u niet zomaar torenhoge huurprijzen aan uzelf aanrekenen.'
Conclusie? Vastgoedfiscaliteit is een huis met vele kamers. Het kan fiscaal interessant zijn een pand aan te kopen via uw vennootschap, maar het is zelden eenvoudig. 'Elke situatie is anders', benadrukt Torreele. 'Overleg daarom altijd vooraf met uw boekhouder, notaris of fiscalist. Dat zal u later veel geld en kopzorgen besparen.'