Kan een koper zich nog bedenken?
Enkele dagen nadat jullie een schriftelijk akkoord hebben bereikt, meldt de koper van uw woning dat hij toch afziet van de koop. Kan hij op dat akkoord terugkomen? Of kunt u de koper dwingen het pand alsnog te kopen?
Vanaf wanneer is een koop definitief gesloten en kunnen dus zowel de koper als de verkoper er niet meer onderuit? Dat dat niet pas het geval is na het ondertekenen van de notariële akte is voor de meesten ondertussen parate kennis. Maar vanaf wanneer dan wel?
Neem de volgende fictieve maar realistische situatie als uitgangspunt. Na enkele bezoeken van de kandidaat-koper en onderhandelingen over de prijs bereikt u een akkoord over de verkoop van uw woning. De kandidaat-koper bevestigt dat bondig op papier, met de vermelding van de datum, zijn naam, de prijs en het adres van de betrokken woning, waarna zowel de koper als u zijn handtekening op dat papier zet.
Mondeling komt u overeen de week nadien bij de notaris langs te gaan om het compromis te ondertekenen, waarna het voorschot gestort zal worden op een geblokkeerde rekening bij die notaris. Enkele dagen later belt de koper u echter op. 'De bank wil mij dan toch geen lening toestaan. De koop kan dus niet doorgaan', luidt het. En dat terwijl de koper enkele dagen eerder nog beweerde dat hij geen lening nodig had.
Kan de koper op dat moment terugkomen op zijn engagement? Er is nog geen compromis getekend. Nee, luidt het duidelijk bij zowel de federatie van notarissen als bij de juridische dienst van het Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen van de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB), al gaat het in het bovenstaande geval om een erg summiere bindende wilsuiting van beide partijen. Een verkoopovereenkomst is consensueel. Dat betekent dat de verkoop tussen partijen tot stand komt zodra zij een akkoord over het goed en de prijs sluiten.
'De overeenkomst is niet onderworpen aan bijzondere vormvoorwaarden, zodat een verkoop zelfs mondeling tot stand kan komen', zegt Dora Vandyck, juridisch adviseur van de notarisfederatie Fednot. 'De opmaak van een compromis is geen vereiste voor de totstandkoming van de verkoop', weet ook Céline Van den Berghe, juriste bij het Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen van de CIB.
'Omdat geen opschortende voorwaarde over het woonkrediet in het akkoord was opgenomen, kan de koper zich niet beroepen op het feit dat hij geen lening kan krijgen', zegt Van den Berghe. 'Van een koper mag worden verwacht dat hij zich vooraf informeert over de mogelijkheden om de koop te financieren.'
De koper is dus gebonden. Net zoals de verkoper. 'Dat betekent dat zij verplicht zijn mee te werken aan de ondertekening van de authentieke akte, dat de verkoper het verkochte goed moet leveren aan de koper en dat de koper verplicht is de afgesproken prijs te betalen', zegt Vandyck.
Wat kan de verkoper doen in dit geval? 'Hij heeft twee opties', stipt juridisch adviseur Vandyck aan.
→ 'Ofwel vordert hij de gedwongen tenuitvoerlegging van de verkoop. Dat betekent dat hij naar de rechter moet stappen om de andere partij te horen veroordelen tot de medewerking aan de uitvoering van de verkoop (door de ondertekening van de authentieke akte). Als die partij blijft weigeren, kan de rechter beslissen dat het vonnis geldt als het bewijs van de verkoop.
→ Ofwel vordert de verkoper de ontbinding van de verkoopovereenkomst. Dat veronderstelt in principe ook een tussenkomst van de rechter. 'De vordering tot de ontbinding, vaak met de eis om een schadevergoeding van doorgaans 10 procent van de verkoopprijs, is wellicht de interessantste piste als de koper onvoldoende financiële draagkracht heeft', redeneert Van den Berghe van de CIB.
Omdat in ons voorbeeld geen schadevergoeding overeengekomen was, zal de rechter beslissen over de toelaatbaarheid en de omvang van de gevorderde schadevergoeding. 'Als het bedrag van de schadevergoeding wel in de verkoopovereenkomst bepaald is, dan kan de rechter dat nog verminderen als hij het te hoog acht', zegt Vandyck.
Theorie en praktijk
De wet is dan wel duidelijk, of de verkoper in ons voorbeeld op beide oren kan slapen, is niet zeker. 'In de rechtspraak worden belangrijke nuances toegevoegd over de vraag of tussen partijen al dan niet een geldige koop-verkoop tot stand kwam', merkt Van den Berghe van de CIB op.
→ Behalve een akkoord over het goed en over de prijs moeten de partijen ook een akkoord hebben over de andere bestanddelen die voor beiden essentieel zijn. Denk aan de vraag of de verkoper een tijdelijk recht van bewoning krijgt tot hij zijn intrek kan nemen in een andere woonst. 'Het is niet ondenkbaar dat in een gerechtelijke procedure gediscussieerd wordt over de vraag of er effectief een akkoord over die modaliteiten was. De uitkomst van die discussie zal een belangrijke impact hebben op de mogelijke totstandkoming van de verkoop', stipt Van den Berghe aan.
→ Een verkoop gaat ook gepaard met een uitgebreid arsenaal aan informatieplichten. Zo is de verkoper verplicht de koper voorafgaand het bodemattest ter beschikking te stellen. Gebeurde dat niet, dan heeft de koper in principe het recht de nietigheid van de koop te vorderen. Als andere informatieplichten, zoals het meegeven van de EPC-waarde of de watertoets, niet zijn nageleefd en als de koper kan bewijzen dat hij de koop nooit zou hebben afgesloten mocht hij vooraf over die info beschikt hebben, dan zal dat ook een impact op de totstandkoming van de verkoop hebben.
Kortom: of een verkoper na een schriftelijk akkoord de verkoop van zijn woning kan afdwingen, hangt af van de concrete omstandigheden van de zaak.
Neem de volgende fictieve maar realistische situatie als uitgangspunt. Na enkele bezoeken van de kandidaat-koper en onderhandelingen over de prijs bereikt u een akkoord over de verkoop van uw woning. De kandidaat-koper bevestigt dat bondig op papier, met de vermelding van de datum, zijn naam, de prijs en het adres van de betrokken woning, waarna zowel de koper als u zijn handtekening op dat papier zet.
Mondeling komt u overeen de week nadien bij de notaris langs te gaan om het compromis te ondertekenen, waarna het voorschot gestort zal worden op een geblokkeerde rekening bij die notaris. Enkele dagen later belt de koper u echter op. 'De bank wil mij dan toch geen lening toestaan. De koop kan dus niet doorgaan', luidt het. En dat terwijl de koper enkele dagen eerder nog beweerde dat hij geen lening nodig had.
Kan de koper op dat moment terugkomen op zijn engagement? Er is nog geen compromis getekend. Nee, luidt het duidelijk bij zowel de federatie van notarissen als bij de juridische dienst van het Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen van de Confederatie van Immobiliënberoepen (CIB), al gaat het in het bovenstaande geval om een erg summiere bindende wilsuiting van beide partijen. Een verkoopovereenkomst is consensueel. Dat betekent dat de verkoop tussen partijen tot stand komt zodra zij een akkoord over het goed en de prijs sluiten.
'De overeenkomst is niet onderworpen aan bijzondere vormvoorwaarden, zodat een verkoop zelfs mondeling tot stand kan komen', zegt Dora Vandyck, juridisch adviseur van de notarisfederatie Fednot. 'De opmaak van een compromis is geen vereiste voor de totstandkoming van de verkoop', weet ook Céline Van den Berghe, juriste bij het Vlaams Studie- en Kenniscentrum Vastgoed en Wonen van de CIB.
'Omdat geen opschortende voorwaarde over het woonkrediet in het akkoord was opgenomen, kan de koper zich niet beroepen op het feit dat hij geen lening kan krijgen', zegt Van den Berghe. 'Van een koper mag worden verwacht dat hij zich vooraf informeert over de mogelijkheden om de koop te financieren.'
De koper is dus gebonden. Net zoals de verkoper. 'Dat betekent dat zij verplicht zijn mee te werken aan de ondertekening van de authentieke akte, dat de verkoper het verkochte goed moet leveren aan de koper en dat de koper verplicht is de afgesproken prijs te betalen', zegt Vandyck.
Wat kan de verkoper doen in dit geval? 'Hij heeft twee opties', stipt juridisch adviseur Vandyck aan.
→ 'Ofwel vordert hij de gedwongen tenuitvoerlegging van de verkoop. Dat betekent dat hij naar de rechter moet stappen om de andere partij te horen veroordelen tot de medewerking aan de uitvoering van de verkoop (door de ondertekening van de authentieke akte). Als die partij blijft weigeren, kan de rechter beslissen dat het vonnis geldt als het bewijs van de verkoop.
→ Ofwel vordert de verkoper de ontbinding van de verkoopovereenkomst. Dat veronderstelt in principe ook een tussenkomst van de rechter. 'De vordering tot de ontbinding, vaak met de eis om een schadevergoeding van doorgaans 10 procent van de verkoopprijs, is wellicht de interessantste piste als de koper onvoldoende financiële draagkracht heeft', redeneert Van den Berghe van de CIB.
Omdat in ons voorbeeld geen schadevergoeding overeengekomen was, zal de rechter beslissen over de toelaatbaarheid en de omvang van de gevorderde schadevergoeding. 'Als het bedrag van de schadevergoeding wel in de verkoopovereenkomst bepaald is, dan kan de rechter dat nog verminderen als hij het te hoog acht', zegt Vandyck.
Theorie en praktijk
De wet is dan wel duidelijk, of de verkoper in ons voorbeeld op beide oren kan slapen, is niet zeker. 'In de rechtspraak worden belangrijke nuances toegevoegd over de vraag of tussen partijen al dan niet een geldige koop-verkoop tot stand kwam', merkt Van den Berghe van de CIB op.
→ Behalve een akkoord over het goed en over de prijs moeten de partijen ook een akkoord hebben over de andere bestanddelen die voor beiden essentieel zijn. Denk aan de vraag of de verkoper een tijdelijk recht van bewoning krijgt tot hij zijn intrek kan nemen in een andere woonst. 'Het is niet ondenkbaar dat in een gerechtelijke procedure gediscussieerd wordt over de vraag of er effectief een akkoord over die modaliteiten was. De uitkomst van die discussie zal een belangrijke impact hebben op de mogelijke totstandkoming van de verkoop', stipt Van den Berghe aan.
→ Een verkoop gaat ook gepaard met een uitgebreid arsenaal aan informatieplichten. Zo is de verkoper verplicht de koper voorafgaand het bodemattest ter beschikking te stellen. Gebeurde dat niet, dan heeft de koper in principe het recht de nietigheid van de koop te vorderen. Als andere informatieplichten, zoals het meegeven van de EPC-waarde of de watertoets, niet zijn nageleefd en als de koper kan bewijzen dat hij de koop nooit zou hebben afgesloten mocht hij vooraf over die info beschikt hebben, dan zal dat ook een impact op de totstandkoming van de verkoop hebben.
Kortom: of een verkoper na een schriftelijk akkoord de verkoop van zijn woning kan afdwingen, hangt af van de concrete omstandigheden van de zaak.