Verhuur met btw kan leiden tot discussies
Sinds 1 januari 2019 is het mogelijk om als verhuurder een gebouw professioneel te verhuren met btw. Deze manier is sinds de aanschaffing ervan enorm populair geworden, toch zijn er nog een aantal praktische onduidelijkheden over deze vorm van verhuren.
Vanaf januari 2019 is het mogelijk geworden om als verhuurder onder bepaalde voorwaarden te kiezen om zijn gebouw of ruimte te professioneel te verhuren met btw. In dergelijke situatie moet het gaan om een nieuwbouw of een gebouw dat gebouwd of gerenoveerd is na 1 oktober 2018. Indien het verhuurde goed een magazijn of opslagruimte is waarbij het gebruik meer dan 50% van de ruimte in beslag neemt, dan geldt de voorwaarde van nieuwbouw of renovatie niet.
Verhuur met btw kan ook alleen maar toegepast worden als beide partijen, huurder en verhuurder, akkoord gaan met deze regeling. Indien één van de partijen niet akkoord is, dan zal er gewoon verhuurd worden zonder btw.
De btw-optie kan voor beide partijen voordelig zijn. de verhuurder heeft hier wel het meeste voordeel bij want hij kan namelijk door btw te heffen op de huurprijs de btw op de oprichting van het gebouw of de btw op de werken aan het gebouw onmiddellijk aftrekken. De in mindering gebrachte btw mag zelfs hoger zijn dan de btw op de huurprijs die hij moet doorstorten naar de fiscus.
Maar vanwege de brede en toenemende toepassing van deze constructie, ontstaan er veel onduidelijkheden. De btw-heffing moet over een periode van 25 jaar gebeuren om van de volledige btw-aftrek te kunnen genieten.
Anders gezegd: wordt de woning 24 jaar met btw verhuurd, en een jaar zonder btw, dan moet 1/25ste van de btw-aftrek worden herzien en dus een deel van de initieel gerecupereerde btw worden teruggestort.
Wie het volledige voordeel wil genieten, stelt dus maar beter 25 jaar verhuur met btw in het vooruitzicht. De periode begint te lopen in het jaar van de ingebruikname van het gebouw.
Deze 25-jarige periode en de mogelijke herziening vergen wel veel opvolging van deze constructie. Gelukkig bestaan er tegenwoordig gebruiksvriendelijke tools om dit gemakkelijker te maken.
De herziening van verhuur met btw gebeurt jaarlijks op 31 december. Indien de woning verhuurd werd tot bijvoorbeeld 30 november dan wordt dit volledige jaar niet beschouwd als verhuur met btw maar zonder. In het omgekeerde geval dat het gebouw zonder btw verhuurd werd tijdens de eerste maanden van het jaar, maar met btw op 31 december, is de verhuurder dus beter af.
Een andere voorwaarde om van deze verhuuroptie gebruik te kunnen maken is dat de werken niet gestart mogen zijn voor 1 oktober 2018. Maar vaak is er onduidelijkheid over de start van de verbouwingswerken. Echter bestaan er wel uitzonderingen voor handelingen van intellectuele aard, zoals de architect kosten, de voorafgaande afbraak van een gebouw met oog op de heropbouw en stabiliseringswerken. Toch worden stabiliseringswerken vaak in realiteit niet gezien als uitzondering aangezien ze een impact zouden hebben op de structuur van het gebouw.
Verhuur met btw kan ook alleen maar toegepast worden als beide partijen, huurder en verhuurder, akkoord gaan met deze regeling. Indien één van de partijen niet akkoord is, dan zal er gewoon verhuurd worden zonder btw.
De btw-optie kan voor beide partijen voordelig zijn. de verhuurder heeft hier wel het meeste voordeel bij want hij kan namelijk door btw te heffen op de huurprijs de btw op de oprichting van het gebouw of de btw op de werken aan het gebouw onmiddellijk aftrekken. De in mindering gebrachte btw mag zelfs hoger zijn dan de btw op de huurprijs die hij moet doorstorten naar de fiscus.
Huurvrije periode
In geval van de huurder is het dan weer voordeliger omdat hij ter compensatie een korting op de huurprijs of een huurvrije periode kan verkrijgen. Doordat beide partijen hier voordeel uithalen, wordt deze constructie dus steeds vaker toegepast.Maar vanwege de brede en toenemende toepassing van deze constructie, ontstaan er veel onduidelijkheden. De btw-heffing moet over een periode van 25 jaar gebeuren om van de volledige btw-aftrek te kunnen genieten.
Anders gezegd: wordt de woning 24 jaar met btw verhuurd, en een jaar zonder btw, dan moet 1/25ste van de btw-aftrek worden herzien en dus een deel van de initieel gerecupereerde btw worden teruggestort.
Wie het volledige voordeel wil genieten, stelt dus maar beter 25 jaar verhuur met btw in het vooruitzicht. De periode begint te lopen in het jaar van de ingebruikname van het gebouw.
Deze 25-jarige periode en de mogelijke herziening vergen wel veel opvolging van deze constructie. Gelukkig bestaan er tegenwoordig gebruiksvriendelijke tools om dit gemakkelijker te maken.
De herziening van verhuur met btw gebeurt jaarlijks op 31 december. Indien de woning verhuurd werd tot bijvoorbeeld 30 november dan wordt dit volledige jaar niet beschouwd als verhuur met btw maar zonder. In het omgekeerde geval dat het gebouw zonder btw verhuurd werd tijdens de eerste maanden van het jaar, maar met btw op 31 december, is de verhuurder dus beter af.
Strenger
Het volledige gebouw moet met btw verhuurd worden om te kunnen genieten van de volledige btw-aftrek. Stel het wordt maar voor 70% verhuurd, dan kan er ook maar 70% van de btw gerecupereerd worden. Deze gedeeltelijke verhuring leidt vaak tot interpretatieproblemen bij de administratie. In de wet staat namelijk dat gebouwen verhuurd kunnen worden met btw indien ze economisch zelfstandig verhuurd kunnen worden maar in praktijk wordt hier vaak strenger over geoordeeld. In praktijk kijkt men namelijk ook of het apart verkocht moet kunnen worden, terwijl dit niet zo in de wet staat.Een andere voorwaarde om van deze verhuuroptie gebruik te kunnen maken is dat de werken niet gestart mogen zijn voor 1 oktober 2018. Maar vaak is er onduidelijkheid over de start van de verbouwingswerken. Echter bestaan er wel uitzonderingen voor handelingen van intellectuele aard, zoals de architect kosten, de voorafgaande afbraak van een gebouw met oog op de heropbouw en stabiliseringswerken. Toch worden stabiliseringswerken vaak in realiteit niet gezien als uitzondering aangezien ze een impact zouden hebben op de structuur van het gebouw.