Zo betaalt u minder registratiebelasting
Als u uw pas gekochte woning doorgedreven energiezuinig maakt, wordt u hier fiscaal voor beloond. Sinds 1 juni 2018 betaalden er namelijk bijna 1.000 Vlamingen hierdoor minder registratierechten.
Sinds juni vorig jaar zijn de registratierechten in Vlaanderen hervormd. Een registratierecht is de belasting op de aankoop van een onroerend goed. Het zit namelijk zo dat de vroegere onderverdeling van 5 of 10 % registratierechten naargelang het kadastraal inkomen van de woning (het zogenaamde klein en groot beschrijf) voortaan standaard 7% bedraagt indien het gaat over de aankoop van de enige gezinswoning.
Kost uw woning maximaal 200.000 euro - of 220.000 euro in een aantal kernsteden en gemeenten - dan betaalt u nog minder belastingen. Op de eerste schijf van 80.000 euro worden geen verkooprechten geheven, wat u een korting van 5.600 euro oplevert. Voor een woning van 195.000 euro betaalt u dus maar 8.050 euro registratiebelasting in plaats van 13.650 euro.
Om recht te hebben op die voordelige 7 procent registratiebelasting moet u er zich in de aankoopakte wel toe verbinden dat u binnen de twee jaar na het verlijden van de akte in het huis of appartement gedomicilieerd bent.
U moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen. De aankoop moet door een natuurlijke persoon gebeuren (of meerdere natuurlijke personen) en niet door een rechtspersoon of vennootschap. Het moet ook gaan om de aankoop van een gezinswoning. U moet er dus zelf gaan wonen. Bovendien moet u de woning in volle eigendom aankopen: blote eigendom of vruchtgebruik volstaan niet. U mag ook nog geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Tussen haakjes: deze eerste vier voorwaarden gelden ook om de hierboven vernoemde 7 procent te krijgen.
Ten slotte, en daar draait het hier vooral om, moet u een ingrijpende energetische renovatie doorvoeren. Daarbij volstaat het niet om hoogrendementsglas en wat isolatie te plaatsen. U moet binnen de vijf jaar minstens 75 procent van de buitenschil van uw woning (na)isoleren, de opwekker voor verwarming of koeling volledig vervangen en een ventilatiesysteem plaatsen in combinatie met een hernieuwbare energietechniek, zoals zonnepanelen. Voor de start van de werken moet u ook een bouwaanvraag of melding indienen.
Om er zeker van te zijn dat uw woning na de werken voldoende energiezuinig is, moet u binnen de vijf jaar een EPB-attest kunnen voorleggen aan de Vlaamse Belastingdienst. Dat attest, dat wordt opgemaakt door een verslaggever, geeft aan of uw gerenoveerde woning voldoet aan de minimumnormen voor isolatie, energiezuinigheid en ventilatie.
Ook hier kunt u bij een woning onder 200.000 euro - of 220.000 euro in een aantal kernsteden en gemeenten - genieten van de rechtenvermindering. U betaalt dus niet alleen 6 procent registratiebelasting, maar ook geen belasting op de eerste schijf van 80.000 euro, wat bij dit verlaagd tarief goed is voor een korting van 4.800 euro. We nemen opnieuw het voorbeeld van de gezinswoning van 195.000 euro: u betaalt dan 6.900 euro aan verkooprechten, in plaats van 11.700 euro.
U moet wel binnen de vijf jaar verhuizen om het voordelige tarief van 6k procent registratiebelasting te krijgen. Als achteraf blijkt dat u niet aan de voorwaarden voldoet, zijn een aantal scenario’s mogelijk. Hou in het achterhoofd dat u zal moeten opleggen en een boete betalen als u te weinig belastingen betaald hebt.
Wat als u een woning koopt, maar pas nadien beslist om ze energetisch te renoveren? Kunt u dan nog aanspraak maken op het verlaagde tarief van 6 procent? ‘Ja, onder de vorm van een terugbetaling, die u bij de Vlaamse Belastingdienst kunt vragen. Als u bij de aankoop van de enige gezinswoning eerst 7 procent registratiebelasting betaalde, kunt u dus een verzoek tot teruggave van 1 procentpunt indienen. Let wel: de voorwaarde blijft altijd - eenmaal het tarief van 6 procent werd toegepast, hetzij dadelijk, hetzij via een teruggave - dat de koper binnen de vijf jaar na de aankoopakte een EPB-attest en een inschrijving neemt op het adres van de aangekochte woning. Die termijn begint altijd te lopen bij het verlijden van de akte, zelfs al wordt pas later beslist over te gaan tot een ingrijpende energetische renovatie. In de praktijk is er dus minder tijd om die uit te voeren als de koper dat pas later beslist.’
Nog dit: wie zijn woning heel energiezuinig maakt, kan nog een extra belastingvoordeel krijgen. Als uw woning een E-peil van minder dan E90 haalt, krijgt u vijf jaar lang een korting van 50 procent op de onroerende voorheffing, de jaarlijkse belasting die u op uw vastgoed betaalt. Wie E60 of lager haalt, betaalt gedurende vijf jaar geen onroerende voorheffing.
Kost uw woning maximaal 200.000 euro - of 220.000 euro in een aantal kernsteden en gemeenten - dan betaalt u nog minder belastingen. Op de eerste schijf van 80.000 euro worden geen verkooprechten geheven, wat u een korting van 5.600 euro oplevert. Voor een woning van 195.000 euro betaalt u dus maar 8.050 euro registratiebelasting in plaats van 13.650 euro.
Om recht te hebben op die voordelige 7 procent registratiebelasting moet u er zich in de aankoopakte wel toe verbinden dat u binnen de twee jaar na het verlijden van de akte in het huis of appartement gedomicilieerd bent.
Zonnepanelen
Bent u van plan om grondig te renoveren en zo uw gezinswoning energiezuiniger te maken, dan wordt u daar fiscaal voor beloond en zakt het belastingtarief op de aankoopsom van 7 naar 6 procent. Tussen 1 juni 2018 en eind maart 2019 maakten al 946 Vlamingen gebruik van dat verlaagd tarief.U moet wel aan een aantal voorwaarden voldoen. De aankoop moet door een natuurlijke persoon gebeuren (of meerdere natuurlijke personen) en niet door een rechtspersoon of vennootschap. Het moet ook gaan om de aankoop van een gezinswoning. U moet er dus zelf gaan wonen. Bovendien moet u de woning in volle eigendom aankopen: blote eigendom of vruchtgebruik volstaan niet. U mag ook nog geen volledige en volle eigenaar zijn van een andere woning of bouwgrond. Tussen haakjes: deze eerste vier voorwaarden gelden ook om de hierboven vernoemde 7 procent te krijgen.
Ten slotte, en daar draait het hier vooral om, moet u een ingrijpende energetische renovatie doorvoeren. Daarbij volstaat het niet om hoogrendementsglas en wat isolatie te plaatsen. U moet binnen de vijf jaar minstens 75 procent van de buitenschil van uw woning (na)isoleren, de opwekker voor verwarming of koeling volledig vervangen en een ventilatiesysteem plaatsen in combinatie met een hernieuwbare energietechniek, zoals zonnepanelen. Voor de start van de werken moet u ook een bouwaanvraag of melding indienen.
Om er zeker van te zijn dat uw woning na de werken voldoende energiezuinig is, moet u binnen de vijf jaar een EPB-attest kunnen voorleggen aan de Vlaamse Belastingdienst. Dat attest, dat wordt opgemaakt door een verslaggever, geeft aan of uw gerenoveerde woning voldoet aan de minimumnormen voor isolatie, energiezuinigheid en ventilatie.
Ook hier kunt u bij een woning onder 200.000 euro - of 220.000 euro in een aantal kernsteden en gemeenten - genieten van de rechtenvermindering. U betaalt dus niet alleen 6 procent registratiebelasting, maar ook geen belasting op de eerste schijf van 80.000 euro, wat bij dit verlaagd tarief goed is voor een korting van 4.800 euro. We nemen opnieuw het voorbeeld van de gezinswoning van 195.000 euro: u betaalt dan 6.900 euro aan verkooprechten, in plaats van 11.700 euro.
U moet wel binnen de vijf jaar verhuizen om het voordelige tarief van 6k procent registratiebelasting te krijgen. Als achteraf blijkt dat u niet aan de voorwaarden voldoet, zijn een aantal scenario’s mogelijk. Hou in het achterhoofd dat u zal moeten opleggen en een boete betalen als u te weinig belastingen betaald hebt.
→ Scenario 1: u hebt niet tijdig gerenoveerd of niet tijdig het EPB-attest ingeleverd én u bent niet verhuisd binnen de termijn van vijf jaar.
‘Dan kunt u geen enkel verlaagd tarief behouden’, legt Kris De Sagher, de communicatieverantwoordelijke van de Vlaamse Belastingdienst, uit. ‘U zult dus bij de al betaalde rechten van 6 procent 4 procentpunt moeten bijleggen om aan 10 procent te komen, vermeerderd met een belastingverhoging van 20 procent op de bij te betalen rechten. De eventueel toegekende extra korting van 4.800 euro gaat ook verloren en moet dus bijgepast worden, ook vermeerderd met een belastingverhoging van 20 procent op dat bedrag.’→ Scenario 2: u hebt wel binnen de vijf jaar gerenoveerd, maar u hebt zich niet op tijd ingeschreven in het bevolkingsregister.
‘Ook dan kan geen enkel verlaagd tarief behouden blijven, en geldt dezelfde procedure’, zegt De Sagher.→ Scenario 3: u hebt niet tijdig gerenoveerd of het EPB-attest niet op tijd afgeleverd, maar u bent wel binnen de twee jaar ingeschreven in het bevolkingsregister.
‘U voldoet dus niet aan een van de voorwaarden voor het verlaagd tarief van 6 procent, maar omdat u binnen de twee jaar na de aankoop van het pand er bent gaan wonen, hebt u wel recht op het tarief van 7 procent. Bij de al betaalde rechten van 6 procent moet dan 1 procentpunt worden bijbetaald, vermeerderd met een belastingverhoging van 20 procent op de bij te betalen rechten’, legt De Sagher uit. ‘De eventueel toegekende extra korting van 4.800 euro wordt dan wel aangepast naar een korting van 5.600 euro.’Wat als u een woning koopt, maar pas nadien beslist om ze energetisch te renoveren? Kunt u dan nog aanspraak maken op het verlaagde tarief van 6 procent? ‘Ja, onder de vorm van een terugbetaling, die u bij de Vlaamse Belastingdienst kunt vragen. Als u bij de aankoop van de enige gezinswoning eerst 7 procent registratiebelasting betaalde, kunt u dus een verzoek tot teruggave van 1 procentpunt indienen. Let wel: de voorwaarde blijft altijd - eenmaal het tarief van 6 procent werd toegepast, hetzij dadelijk, hetzij via een teruggave - dat de koper binnen de vijf jaar na de aankoopakte een EPB-attest en een inschrijving neemt op het adres van de aangekochte woning. Die termijn begint altijd te lopen bij het verlijden van de akte, zelfs al wordt pas later beslist over te gaan tot een ingrijpende energetische renovatie. In de praktijk is er dus minder tijd om die uit te voeren als de koper dat pas later beslist.’
Nog dit: wie zijn woning heel energiezuinig maakt, kan nog een extra belastingvoordeel krijgen. Als uw woning een E-peil van minder dan E90 haalt, krijgt u vijf jaar lang een korting van 50 procent op de onroerende voorheffing, de jaarlijkse belasting die u op uw vastgoed betaalt. Wie E60 of lager haalt, betaalt gedurende vijf jaar geen onroerende voorheffing.