Blijft een sloop met heropbouw nog interessant?
Wie een gebouw sloopt om er vervolgens een nieuwbouwwoning neer te zetten, kan mogelijk een verlaagd btw-tarief genieten. Vanaf Nieuwjaar geldt er een uniforme regeling voor het hele land, maar de voorwaarden zijn strikt.
Wie een nieuwbouw optrekt, betaalt in principe 21 procent btw op zowel de bouwmaterialen als de werkuren. Maar wie een gebouw sloopt om er een woning neer te zetten, kan aanspraak maken op een verlaagd btw-tarief van 6 procent.
Tot eind 2023 gelden er nog twee verschillende btw-regelingen, afhankelijk van de ligging van de kavel: een regeling specifiek voor 32 steden en een tijdelijke regeling voor het hele land. Beide gaan op de schop en maken vanaf Nieuwjaar plaats voor één permanente regeling in het hele land.
Wat worden de nieuwe voorwaarden?
Aan het uniforme gunstregime zijn strikte voorwaarden gekoppeld:
1. Particuliere bouwheer
Het verlaagde btw-tarief is er voor aannemingscontracten die een particuliere bouwheer afsluit met een aannemer.
Wie een woning van een projectontwikkelaar koopt, zal 21 procent btw betalen. Wel geldt er in 2024 nog een overgangsregeling.
2. Eigen woning
Het voordeeltarief is er alleen voor de gezinswoning. Zodra de woning gebruiksklaar is, moet u er gaan wonen en zich op dat adres laten inschrijven in het bevolkingsregister. Een tweede verblijf kan het verlaagde btw-tarief niet genieten.
3. Enige woning
U mag geen eigenaar zijn van een andere woning. Alle woningen waarvan u eigenaar bent of waarop u een zakelijk recht hebt (zoals een vruchtgebruik), moeten bij de ingebruikname van de heropgebouwde woning al vervreemd zijn. ‘Vervreemden’ is in de eerste plaats verkopen, maar onder bepaalde voorwaarden kunt u ze ook schenken.
Het gaat niet alleen om huizen en appartementen, maar ook om een woning in aanbouw, een vakantiewoning in het buitenland, een serviceflat of een kamer in een aparthotel (met keuken en badkamer). Niet alleen een volle eigendom, maar ook een mede-eigendom of een zakelijk recht zoals een vruchtgebruik is een obstakel.
Voor de gezinswoning waar u tot dan woonde, geldt wel een soepelere regeling: u kunt ze vervreemden tot 31 december van het jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming. Als bijvoorbeeld de nieuwe woning in de loop van oktober 2024 in gebruik is genomen, moet de oude gezinswoning uiterlijk op 31 december 2025 vervreemd zijn.
Ook voor erfenissen geldt er een uitzondering. Er wordt geen rekening gehouden met woningen waarvan u door een erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker werd. Erfde u de volle eigendom of werd u een woning geschonken – in volle eigendom, blote eigendom of het vruchtgebruik – dan wordt met die woning wel rekening gehouden.
Het bezit van ander vastgoed dan een woning is geen probleem. Voorbeelden zijn een bouwgrond, een garage, een loods, een afzonderlijke kantoorruimte, een container, een mobiele eenheid en een stacaravan zonder een kadastraal inkomen.
Let op, bij koppels is de samenlevingsvorm bepalend. Gehuwde en wettelijk samenwonende koppels worden als één geheel beschouwd. Als een van de partners nog eigenaar is van een woning, kunnen beide partners geen aanspraak maken op het verlaagde btw-tarief. Voor feitelijke samenwoners, die op hetzelfde adres wonen zonder verdere formaliteiten, wordt de naleving van de voorwaarden beoordeeld voor elke partner afzonderlijk. Als één partner nog een andere woning bezit, kan de andere partner wel nog het btw-voordeel genieten.
4. Tot 200 vierkante meter
De herbouwde woning mag een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 vierkante meter hebben. Daarbij worden alleen de woonvertrekken meegeteld, zoals de keuken, de woonkamer, de eetkamer, de slaapkamers en bewoonbare zolder- en kelderruimtes. Als u een deel van de woning professioneel gebruikt, worden ook die oppervlaktes meegeteld.
De oppervlakte van badkamers, wc’s, een washuis, bergplaatsen, trappen, gangen, kelders, zolders, garages en bijgebouwen tellen daarentegen niet mee voor de berekening van de 200 vierkante meter.
Hoelang moet u aan de voorwaarden voldoen?
De voorwaarden worden beoordeeld op het moment van de eerste ingebruikname en moeten minstens vijf jaar worden nageleefd. De termijn loopt vanaf de eerste ingebruikname tot 31 december van het vijfde daaropvolgende jaar.
Voor bijvoorbeeld een woning die in februari 2024 in gebruik wordt genomen, moeten de voorwaarden dus worden nageleefd tot eind 2029.
Als u binnen die termijn verhuist of een woning geschonken krijgt en u dus niet langer voldoet aan de voorwaarden, moet u de fiscus daarvan op de hoogte brengen. U zult het belastingvoordeel (deels) moeten terugbetalen. Concreet is dat het verschil tussen het btw-bedrag berekend tegen 21 procent en tegen 6 procent voor het jaar waarin een voorwaarde wordt geschonden, en dat voor de resterende jaren van de vijfjarige periode.
Een terugbetaling hoeft niet bij een overlijden, echtscheiding, beëindiging van een feitelijke of wettelijke samenwoning, als u of uw inwonende gezinsleden zwaar ziek worden, bij een verhuizing om professionele redenen of bij een volledige vernieling van de herbouwde woning, bijvoorbeeld door een brand. U moet wel bewijsstukken kunnen voorleggen, zoals een echtscheidingsakte of medisch attest.
OVERGANGSREGELING VOOR BESTAANDE PROJECTEN
Vanaf Nieuwjaar is er geen btw-verlaging meer voor wie een heropgebouwde woning bij een bouwpromotor koopt. Wel geldt er een overgangsregeling voor bestaande projecten.
‘Facturen in 2024 kunnen nog tegen 6 procent in twee specifieke gevallen’, zegt Tim Van Sant, btw-specialist bij PwC Tax Consultants. ‘In 32 stedelijke gebieden gaat het om aannemingsprojecten waarvan de omgevingsvergunning voor 1 januari 2024 werd ingediend. Het hoeft niet te gaan om de enige en eigen woning en er geldt ook geen oppervlaktebeperking’, zegt Van Sant.
Bovendien geldt er in het hele land een overgangsregeling voor bouwpromotoren, maar de voorwaarden zijn veel strikter. ‘De omgevingsvergunning moet vóór 1 juli 2023 zijn aangevraagd en het moet gaan om de enige, eigen woning van de koper – een woning met een oppervlakte van maximaal 200 vierkante meter’, zegt Van Sant.
Vanaf 2025 kunt u bij een bouwpromotor niet langer kopen tegen 6 procent btw.
Tot eind 2023 gelden er nog twee verschillende btw-regelingen, afhankelijk van de ligging van de kavel: een regeling specifiek voor 32 steden en een tijdelijke regeling voor het hele land. Beide gaan op de schop en maken vanaf Nieuwjaar plaats voor één permanente regeling in het hele land.
Wat worden de nieuwe voorwaarden?
Aan het uniforme gunstregime zijn strikte voorwaarden gekoppeld:
1. Particuliere bouwheer
Het verlaagde btw-tarief is er voor aannemingscontracten die een particuliere bouwheer afsluit met een aannemer.
Wie een woning van een projectontwikkelaar koopt, zal 21 procent btw betalen. Wel geldt er in 2024 nog een overgangsregeling.
2. Eigen woning
Het voordeeltarief is er alleen voor de gezinswoning. Zodra de woning gebruiksklaar is, moet u er gaan wonen en zich op dat adres laten inschrijven in het bevolkingsregister. Een tweede verblijf kan het verlaagde btw-tarief niet genieten.
3. Enige woning
U mag geen eigenaar zijn van een andere woning. Alle woningen waarvan u eigenaar bent of waarop u een zakelijk recht hebt (zoals een vruchtgebruik), moeten bij de ingebruikname van de heropgebouwde woning al vervreemd zijn. ‘Vervreemden’ is in de eerste plaats verkopen, maar onder bepaalde voorwaarden kunt u ze ook schenken.
Het gaat niet alleen om huizen en appartementen, maar ook om een woning in aanbouw, een vakantiewoning in het buitenland, een serviceflat of een kamer in een aparthotel (met keuken en badkamer). Niet alleen een volle eigendom, maar ook een mede-eigendom of een zakelijk recht zoals een vruchtgebruik is een obstakel.
Voor de gezinswoning waar u tot dan woonde, geldt wel een soepelere regeling: u kunt ze vervreemden tot 31 december van het jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming. Als bijvoorbeeld de nieuwe woning in de loop van oktober 2024 in gebruik is genomen, moet de oude gezinswoning uiterlijk op 31 december 2025 vervreemd zijn.
Ook voor erfenissen geldt er een uitzondering. Er wordt geen rekening gehouden met woningen waarvan u door een erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker werd. Erfde u de volle eigendom of werd u een woning geschonken – in volle eigendom, blote eigendom of het vruchtgebruik – dan wordt met die woning wel rekening gehouden.
Het bezit van ander vastgoed dan een woning is geen probleem. Voorbeelden zijn een bouwgrond, een garage, een loods, een afzonderlijke kantoorruimte, een container, een mobiele eenheid en een stacaravan zonder een kadastraal inkomen.
Let op, bij koppels is de samenlevingsvorm bepalend. Gehuwde en wettelijk samenwonende koppels worden als één geheel beschouwd. Als een van de partners nog eigenaar is van een woning, kunnen beide partners geen aanspraak maken op het verlaagde btw-tarief. Voor feitelijke samenwoners, die op hetzelfde adres wonen zonder verdere formaliteiten, wordt de naleving van de voorwaarden beoordeeld voor elke partner afzonderlijk. Als één partner nog een andere woning bezit, kan de andere partner wel nog het btw-voordeel genieten.
4. Tot 200 vierkante meter
De herbouwde woning mag een bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 vierkante meter hebben. Daarbij worden alleen de woonvertrekken meegeteld, zoals de keuken, de woonkamer, de eetkamer, de slaapkamers en bewoonbare zolder- en kelderruimtes. Als u een deel van de woning professioneel gebruikt, worden ook die oppervlaktes meegeteld.
De oppervlakte van badkamers, wc’s, een washuis, bergplaatsen, trappen, gangen, kelders, zolders, garages en bijgebouwen tellen daarentegen niet mee voor de berekening van de 200 vierkante meter.
Hoelang moet u aan de voorwaarden voldoen?
De voorwaarden worden beoordeeld op het moment van de eerste ingebruikname en moeten minstens vijf jaar worden nageleefd. De termijn loopt vanaf de eerste ingebruikname tot 31 december van het vijfde daaropvolgende jaar.
Voor bijvoorbeeld een woning die in februari 2024 in gebruik wordt genomen, moeten de voorwaarden dus worden nageleefd tot eind 2029.
Als u binnen die termijn verhuist of een woning geschonken krijgt en u dus niet langer voldoet aan de voorwaarden, moet u de fiscus daarvan op de hoogte brengen. U zult het belastingvoordeel (deels) moeten terugbetalen. Concreet is dat het verschil tussen het btw-bedrag berekend tegen 21 procent en tegen 6 procent voor het jaar waarin een voorwaarde wordt geschonden, en dat voor de resterende jaren van de vijfjarige periode.
Een terugbetaling hoeft niet bij een overlijden, echtscheiding, beëindiging van een feitelijke of wettelijke samenwoning, als u of uw inwonende gezinsleden zwaar ziek worden, bij een verhuizing om professionele redenen of bij een volledige vernieling van de herbouwde woning, bijvoorbeeld door een brand. U moet wel bewijsstukken kunnen voorleggen, zoals een echtscheidingsakte of medisch attest.
OVERGANGSREGELING VOOR BESTAANDE PROJECTEN
Vanaf Nieuwjaar is er geen btw-verlaging meer voor wie een heropgebouwde woning bij een bouwpromotor koopt. Wel geldt er een overgangsregeling voor bestaande projecten.
‘Facturen in 2024 kunnen nog tegen 6 procent in twee specifieke gevallen’, zegt Tim Van Sant, btw-specialist bij PwC Tax Consultants. ‘In 32 stedelijke gebieden gaat het om aannemingsprojecten waarvan de omgevingsvergunning voor 1 januari 2024 werd ingediend. Het hoeft niet te gaan om de enige en eigen woning en er geldt ook geen oppervlaktebeperking’, zegt Van Sant.
Bovendien geldt er in het hele land een overgangsregeling voor bouwpromotoren, maar de voorwaarden zijn veel strikter. ‘De omgevingsvergunning moet vóór 1 juli 2023 zijn aangevraagd en het moet gaan om de enige, eigen woning van de koper – een woning met een oppervlakte van maximaal 200 vierkante meter’, zegt Van Sant.
Vanaf 2025 kunt u bij een bouwpromotor niet langer kopen tegen 6 procent btw.