Uw woning in de belastingaangifte: dit zijn de regels
Verhuurt u een woning of bezit u een tweede verblijf? Ontdek welke vastgoedinkomsten u moet aangeven in uw belastingaangifte en hoe deze worden belast.
De algemene regel voor vastgoed in België is simpel: uw gezinswoning blijft buiten schot in de belastingbrief. Alle andere eigendommen – zoals een appartement aan zee, een studentenkot of een verhuurd pand – moet u wel verplicht aangeven in vak III. Hoeveel u dat precies kost, hangt af van het gebruik van het pand.
Het huis of appartement waar u zelf woont – in het vakjargon uw hoofdverblijfplaats – hoeft u niet aan te geven in uw belastingaangifte. Dat geldt ook als u uw eigen woning verhuurt, omdat u er om sociale of beroepsredenen niet zelf kunt verblijven. Bijvoorbeeld wanneer u een appartement dichter bij uw werk huurt om lange pendels te vermijden, of als sociale redenen zoals ziekte of ouderdom een rol spelen.
Er zijn twee uitzonderingen op de regel van niet-aangifte:
Als u nog een lening van vóór 2015 hebt voor de financiering van uw woning, moet u het kadastraal inkomen aangeven in vak IX onder de leningen, bij de codes 3100/4100. Dat is niet nadelig; integendeel, het kan zelfs een belastingvoordeel opleveren.
Gebruikt u een deel van uw gezinswoning voor uw beroep, bijvoorbeeld als thuiskantoor? Dan moet u het gedeelte van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen dat betrekking heeft op het professionele gebruik aangeven. Bent u gehuwd of woont u wettelijk samen, dan moet het kadastraal inkomen van het beroepsgedeelte alleen worden aangegeven bij de partner die het voor zijn beroep gebruikt.
Voor elk ander vastgoed dan uw eigen woning geldt een strikte aangifteplicht. Wat u precies moet invullen en hoeveel u dat kost, hangt af van hoe het pand wordt gebruikt (verhuurd of niet). Let op: dit belastbaar inkomen wordt boven op uw loon geteld. Hierdoor wordt het belast tegen uw hoogste tarief: het marginale tarief. Dit begint bij 25 procent en loopt al snel op naar 50 procent (exclusief gemeentebelastingen). Een overzicht:
Tweede verblijf en vastgoed dat u privé verhuurt
Gebruikt u een tweede verblijf of ander vastgoed uitsluitend zelf? Of verhuurt u een huis of appartement aan iemand die het alleen privé (dus niet beroepsmatig) gebruikt? In beide gevallen moet u het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen (ki) aangeven in rubriek A, bij code 1106/2106. Voor belastingplichtigen met een ‘stabiele’ situatie – zij die bijvoorbeeld niet verhuisd zijn – zal het ki vooraf zijn ingevuld in Tax-on-web.
U wordt belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen (niet-geïndexeerd kadastraal inkomen x 2,2446), verhoogd met 40 procent.
Vastgoed verhuurd voor professioneel gebruik
Als de huurder uw pand voor zijn beroep gebruikt of als u verhuurt aan een vennootschap, moet u zowel het niet-geïndexeerde ki (code 1109/2109) als de werkelijk ontvangen huurinkomsten (code 1110/2110) aangeven. De huurinkomsten omvatten niet alleen de huurprijs, maar ook huurvoordelen zoals onderhouds- en herstellingskosten die normaal ten laste zijn van de verhuurder, maar die aan de huurder worden doorgerekend.
Kosten voor onderhoud en herstelling mag u niet aftrekken van de brutohuur: de fiscus past zelf een kostenforfait van 40 procent toe. Dat kostenforfait is echter geplafonneerd. Het wordt afgetopt op twee derde van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met een revalorisatiecoëfficiënt van 5,63. Er is ook een ondergrens: u wordt altijd belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent.
Vastgoed verhuurd voor gemengd gebruik
Als de huurder uw pand deels privé en deels voor zijn beroep gebruikt, en als de geregistreerde huurovereenkomst de verdeling van het gebruik en de prijs aangeeft, kunt u deze uitsplitsing ook in uw belastingaangifte toepassen. Het privédeel van het kadastraal inkomen geeft u aan bij code 1106/2106. Het beroepsgedeelte van zowel de huur als het kadastraal inkomen geeft u aan bij de codes 1109/2109 en 1110/2110.
Als er geen uitsplitsing is, moet u verplicht alle inkomsten bij de codes 1109/2109 en 1110/2110 aangeven, alsof de woning volledig voor professioneel gebruik zou worden aangewend.
Gemeubelde verhuur
Bij gemeubelde verhuur hebt u naast het onroerend inkomen uit de verhuur van het gebouw ook een roerend inkomen uit de verhuur van meubelen. De verdeling tussen roerend en onroerend inkomen kunt u vastleggen in de huurovereenkomst. Als er geen verdeling is afgesproken, gaat de fiscus ervan uit dat 40 procent van de huurprijs betrekking heeft op de meubelen.
Het onroerend inkomen geeft u aan zoals hierboven, afhankelijk van het gebruik. Het roerend inkomen uit de meubelen moet u in vak VII voor roerende inkomsten aangeven in de rubriek B, bij code 1156/2156. Dit roerend inkomen wordt belast tegen een tarief van 30 procent, na aftrek van een kostenforfait van 50 procent.
Via de verhuursite Airbnb
Verhuurt u een kamer of woning via Airbnb? De fiscus weet hoeveel inkomsten u uit de verhuur haalt, omdat het platform verplicht is om de identificatiegegevens van de verhuurders en hun inkomsten door te geven.
Die inkomsten vallen uiteen in drie categorieën: uit de verhuur van de kamer, uit de verhuur van de meubelen en uit extra diensten zoals een ontbijt. Als de opdeling tussen deze drie soorten inkomsten is opgenomen in de huurovereenkomst, kunt u die splitsing in uw aangifte gebruiken. Als er geen verdeling is gemaakt en u verhuurt voor één allesomvattende prijs, gaat de fiscus ervan uit dat 20 procent van de totale vergoeding betrekking heeft op diverse inkomsten. De overige 80 procent wordt verdeeld tussen de verhuur van de kamer en de meubelen. Van die 80 procent wordt 40 procent beschouwd als roerend inkomen uit de verhuur van meubelen en 60 procent als onroerend inkomen uit het gebouw.
U geeft het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen aan bij code 1106/2106. U kunt dit bedrag beperken op basis van het deel van de woning dat verhuurd wordt en het aantal kalenderdagen in 2025 dat u het pand hebt verhuurd.
De roerende inkomsten worden aangegeven in vak VII onder code 1156/2156. Het divers inkomen uit extra diensten, zoals schoonmaak en ontbijt, geeft u aan in deel II van uw aangifte, in vak XV, rubriek B.2, bij code 1200/2200. Bij de volgende code 2101/2201 kunt u kosten aangeven. Het netto divers inkomen wordt belast tegen 33 procent (plus gemeentebelastingen). Hoewel de werkelijke kosten bewezen kunnen worden en er geen wettelijk forfait bestaat, zal de fiscus doorgaans een forfait van 20 procent aanvaarden.
Let op: bij een louter eenmalige of occasionele huur, inclusief diensten zoals schoonmaak en ontbijt, zal de fiscus instemmen met een belasting als divers inkomen. Maar als er sprake is van een zekere regelmaat in de verhuur, is het niet uitgesloten dat de fiscus oordeelt dat het gaat om een beroepsinkomen. In dat geval wordt het belast tegen de gebruikelijke belastingtarieven, variërend van 25 tot 50 procent (plus gemeentebelastingen).
Wat als u meerdere eigendommen hebt?
Als u meer dan één vastgoedinkomen moet aangeven bij dezelfde code, telt u deze op.
Wat als u maar een deel van het jaar eigenaar was?
Hebt u in 2025 een woning gekocht of verkocht? Als u maar een deel van het jaar eigenaar was, mag u het inkomen beperken op basis van het aantal dagen dat u eigenaar was. Bijvoorbeeld, als u 61 dagen eigenaar was, geeft u 61/365 van het inkomen aan.
Wat als maar één partner eigenaar is?
Ook als maar één partner eigenaar is, moeten sommige koppels de inkomsten uit vastgoed onder elkaar verdelen. Dat geldt voor koppels die getrouwd zijn zonder huwelijkscontract, wat betekent dat ze gehuwd zijn onder het wettelijk stelsel. Alle inkomsten uit vastgoed behoren dan sinds het huwelijk tot de gemeenschap. Elke partner moet ze voor de helft aangeven. Dit geldt ook voor huurinkomsten van een appartement dat een partner vóór het huwelijk kocht.
Koppels die getrouwd zijn onder het stelsel van scheiding van goederen of die een verklaring van wettelijke samenwoning hebben afgelegd, hebben in principe geen gemeenschappelijk vermogen. Elke partner geeft de inkomsten uit vastgoed aan in zijn eigen kolom.
Wat als u alleen het vruchtgebruik bezit?
Het bezit van vastgoed kan worden opgesplitst in de blote eigendom en het vruchtgebruik. Bijvoorbeeld: na het overlijden van een partner erft de langstlevende partner het vruchtgebruik van de gezinswoning, en de kinderen erven de blote eigendom.
Een ander voorbeeld is de aankoop van een tweede verblijf. Met een gesplitste aankoop kopen de ouders het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom, al dan niet met geld dat ze van hun ouders geschonken kregen.
De vruchtgebruiker geeft het volledige vastgoed aan in zijn belastingaangifte. Wie alleen de blote eigendom bezit, moet nooit het kadastraal inkomen of de eventuele huur vermelden, ook niet gedeeltelijk.
Wat als u verbouwde of bouwde?
Als renovaties of verbouwingen de waarde van het vastgoed beïnvloeden, moet u dit binnen vier maanden aangeven. Uw kadastraal inkomen wordt dan herzien. Dit geldt voor zowel Belgisch als buitenlands vastgoed. Bij de eerste ingebruikname van een nieuwbouw bedraagt de aangiftetermijn 30 kalenderdagen.
Het herziene kadastraal inkomen geldt vanaf de datum waarop de verbouwing voltooid was of het vastgoed in gebruik werd genomen. Als het nieuwe kadastraal inkomen nog niet beschikbaar is, moet u het 'oude' kadastraal inkomen voor het hele jaar aangeven.
Wat als u regelmatig en intensief met verhuur bezig bent?
Als u regelmatig en intensief bezig bent met verhuur, kan de fiscus bepalen dat dit niet langer als normaal privévermogensbeheer wordt beschouwd, maar als een professionele activiteit. In dat geval worden de werkelijke huurinkomsten belast als een beroepsinkomen of als winst. U mag de kosten die met het beheer van de woning verbonden zijn, aftrekken.
Het huis of appartement waar u zelf woont – in het vakjargon uw hoofdverblijfplaats – hoeft u niet aan te geven in uw belastingaangifte. Dat geldt ook als u uw eigen woning verhuurt, omdat u er om sociale of beroepsredenen niet zelf kunt verblijven. Bijvoorbeeld wanneer u een appartement dichter bij uw werk huurt om lange pendels te vermijden, of als sociale redenen zoals ziekte of ouderdom een rol spelen.
Er zijn twee uitzonderingen op de regel van niet-aangifte:
Als u nog een lening van vóór 2015 hebt voor de financiering van uw woning, moet u het kadastraal inkomen aangeven in vak IX onder de leningen, bij de codes 3100/4100. Dat is niet nadelig; integendeel, het kan zelfs een belastingvoordeel opleveren.
Gebruikt u een deel van uw gezinswoning voor uw beroep, bijvoorbeeld als thuiskantoor? Dan moet u het gedeelte van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen dat betrekking heeft op het professionele gebruik aangeven. Bent u gehuwd of woont u wettelijk samen, dan moet het kadastraal inkomen van het beroepsgedeelte alleen worden aangegeven bij de partner die het voor zijn beroep gebruikt.
Voor elk ander vastgoed dan uw eigen woning geldt een strikte aangifteplicht. Wat u precies moet invullen en hoeveel u dat kost, hangt af van hoe het pand wordt gebruikt (verhuurd of niet). Let op: dit belastbaar inkomen wordt boven op uw loon geteld. Hierdoor wordt het belast tegen uw hoogste tarief: het marginale tarief. Dit begint bij 25 procent en loopt al snel op naar 50 procent (exclusief gemeentebelastingen). Een overzicht:
Tweede verblijf en vastgoed dat u privé verhuurt
Gebruikt u een tweede verblijf of ander vastgoed uitsluitend zelf? Of verhuurt u een huis of appartement aan iemand die het alleen privé (dus niet beroepsmatig) gebruikt? In beide gevallen moet u het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen (ki) aangeven in rubriek A, bij code 1106/2106. Voor belastingplichtigen met een ‘stabiele’ situatie – zij die bijvoorbeeld niet verhuisd zijn – zal het ki vooraf zijn ingevuld in Tax-on-web.
U wordt belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen (niet-geïndexeerd kadastraal inkomen x 2,2446), verhoogd met 40 procent.
Vastgoed verhuurd voor professioneel gebruik
Als de huurder uw pand voor zijn beroep gebruikt of als u verhuurt aan een vennootschap, moet u zowel het niet-geïndexeerde ki (code 1109/2109) als de werkelijk ontvangen huurinkomsten (code 1110/2110) aangeven. De huurinkomsten omvatten niet alleen de huurprijs, maar ook huurvoordelen zoals onderhouds- en herstellingskosten die normaal ten laste zijn van de verhuurder, maar die aan de huurder worden doorgerekend.
Kosten voor onderhoud en herstelling mag u niet aftrekken van de brutohuur: de fiscus past zelf een kostenforfait van 40 procent toe. Dat kostenforfait is echter geplafonneerd. Het wordt afgetopt op twee derde van het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met een revalorisatiecoëfficiënt van 5,63. Er is ook een ondergrens: u wordt altijd belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent.
Vastgoed verhuurd voor gemengd gebruik
Als de huurder uw pand deels privé en deels voor zijn beroep gebruikt, en als de geregistreerde huurovereenkomst de verdeling van het gebruik en de prijs aangeeft, kunt u deze uitsplitsing ook in uw belastingaangifte toepassen. Het privédeel van het kadastraal inkomen geeft u aan bij code 1106/2106. Het beroepsgedeelte van zowel de huur als het kadastraal inkomen geeft u aan bij de codes 1109/2109 en 1110/2110.
Als er geen uitsplitsing is, moet u verplicht alle inkomsten bij de codes 1109/2109 en 1110/2110 aangeven, alsof de woning volledig voor professioneel gebruik zou worden aangewend.
Gemeubelde verhuur
Bij gemeubelde verhuur hebt u naast het onroerend inkomen uit de verhuur van het gebouw ook een roerend inkomen uit de verhuur van meubelen. De verdeling tussen roerend en onroerend inkomen kunt u vastleggen in de huurovereenkomst. Als er geen verdeling is afgesproken, gaat de fiscus ervan uit dat 40 procent van de huurprijs betrekking heeft op de meubelen.
Het onroerend inkomen geeft u aan zoals hierboven, afhankelijk van het gebruik. Het roerend inkomen uit de meubelen moet u in vak VII voor roerende inkomsten aangeven in de rubriek B, bij code 1156/2156. Dit roerend inkomen wordt belast tegen een tarief van 30 procent, na aftrek van een kostenforfait van 50 procent.
Via de verhuursite Airbnb
Verhuurt u een kamer of woning via Airbnb? De fiscus weet hoeveel inkomsten u uit de verhuur haalt, omdat het platform verplicht is om de identificatiegegevens van de verhuurders en hun inkomsten door te geven.
Die inkomsten vallen uiteen in drie categorieën: uit de verhuur van de kamer, uit de verhuur van de meubelen en uit extra diensten zoals een ontbijt. Als de opdeling tussen deze drie soorten inkomsten is opgenomen in de huurovereenkomst, kunt u die splitsing in uw aangifte gebruiken. Als er geen verdeling is gemaakt en u verhuurt voor één allesomvattende prijs, gaat de fiscus ervan uit dat 20 procent van de totale vergoeding betrekking heeft op diverse inkomsten. De overige 80 procent wordt verdeeld tussen de verhuur van de kamer en de meubelen. Van die 80 procent wordt 40 procent beschouwd als roerend inkomen uit de verhuur van meubelen en 60 procent als onroerend inkomen uit het gebouw.
U geeft het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen aan bij code 1106/2106. U kunt dit bedrag beperken op basis van het deel van de woning dat verhuurd wordt en het aantal kalenderdagen in 2025 dat u het pand hebt verhuurd.
De roerende inkomsten worden aangegeven in vak VII onder code 1156/2156. Het divers inkomen uit extra diensten, zoals schoonmaak en ontbijt, geeft u aan in deel II van uw aangifte, in vak XV, rubriek B.2, bij code 1200/2200. Bij de volgende code 2101/2201 kunt u kosten aangeven. Het netto divers inkomen wordt belast tegen 33 procent (plus gemeentebelastingen). Hoewel de werkelijke kosten bewezen kunnen worden en er geen wettelijk forfait bestaat, zal de fiscus doorgaans een forfait van 20 procent aanvaarden.
Let op: bij een louter eenmalige of occasionele huur, inclusief diensten zoals schoonmaak en ontbijt, zal de fiscus instemmen met een belasting als divers inkomen. Maar als er sprake is van een zekere regelmaat in de verhuur, is het niet uitgesloten dat de fiscus oordeelt dat het gaat om een beroepsinkomen. In dat geval wordt het belast tegen de gebruikelijke belastingtarieven, variërend van 25 tot 50 procent (plus gemeentebelastingen).
Wat als u meerdere eigendommen hebt?
Als u meer dan één vastgoedinkomen moet aangeven bij dezelfde code, telt u deze op.
Wat als u maar een deel van het jaar eigenaar was?
Hebt u in 2025 een woning gekocht of verkocht? Als u maar een deel van het jaar eigenaar was, mag u het inkomen beperken op basis van het aantal dagen dat u eigenaar was. Bijvoorbeeld, als u 61 dagen eigenaar was, geeft u 61/365 van het inkomen aan.
Wat als maar één partner eigenaar is?
Ook als maar één partner eigenaar is, moeten sommige koppels de inkomsten uit vastgoed onder elkaar verdelen. Dat geldt voor koppels die getrouwd zijn zonder huwelijkscontract, wat betekent dat ze gehuwd zijn onder het wettelijk stelsel. Alle inkomsten uit vastgoed behoren dan sinds het huwelijk tot de gemeenschap. Elke partner moet ze voor de helft aangeven. Dit geldt ook voor huurinkomsten van een appartement dat een partner vóór het huwelijk kocht.
Koppels die getrouwd zijn onder het stelsel van scheiding van goederen of die een verklaring van wettelijke samenwoning hebben afgelegd, hebben in principe geen gemeenschappelijk vermogen. Elke partner geeft de inkomsten uit vastgoed aan in zijn eigen kolom.
Wat als u alleen het vruchtgebruik bezit?
Het bezit van vastgoed kan worden opgesplitst in de blote eigendom en het vruchtgebruik. Bijvoorbeeld: na het overlijden van een partner erft de langstlevende partner het vruchtgebruik van de gezinswoning, en de kinderen erven de blote eigendom.
Een ander voorbeeld is de aankoop van een tweede verblijf. Met een gesplitste aankoop kopen de ouders het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom, al dan niet met geld dat ze van hun ouders geschonken kregen.
De vruchtgebruiker geeft het volledige vastgoed aan in zijn belastingaangifte. Wie alleen de blote eigendom bezit, moet nooit het kadastraal inkomen of de eventuele huur vermelden, ook niet gedeeltelijk.
Wat als u verbouwde of bouwde?
Als renovaties of verbouwingen de waarde van het vastgoed beïnvloeden, moet u dit binnen vier maanden aangeven. Uw kadastraal inkomen wordt dan herzien. Dit geldt voor zowel Belgisch als buitenlands vastgoed. Bij de eerste ingebruikname van een nieuwbouw bedraagt de aangiftetermijn 30 kalenderdagen.
Het herziene kadastraal inkomen geldt vanaf de datum waarop de verbouwing voltooid was of het vastgoed in gebruik werd genomen. Als het nieuwe kadastraal inkomen nog niet beschikbaar is, moet u het 'oude' kadastraal inkomen voor het hele jaar aangeven.
Wat als u regelmatig en intensief met verhuur bezig bent?
Als u regelmatig en intensief bezig bent met verhuur, kan de fiscus bepalen dat dit niet langer als normaal privévermogensbeheer wordt beschouwd, maar als een professionele activiteit. In dat geval worden de werkelijke huurinkomsten belast als een beroepsinkomen of als winst. U mag de kosten die met het beheer van de woning verbonden zijn, aftrekken.